宅基地是農(nóng)民安身立命的根基
承載著農(nóng)村家庭的居住需求與情感寄托
也是農(nóng)村
社會(huì)穩(wěn)定的重要基石
隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速
越來(lái)越多的農(nóng)民進(jìn)城就業(yè)和居住
一些農(nóng)村房屋出現(xiàn)長(zhǎng)期閑置
變成了“沉睡”的資產(chǎn)
盤(pán)活利用農(nóng)村閑置農(nóng)房
對(duì)于激活農(nóng)村資源
增加農(nóng)民收入
促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展具有積極作用
有助于鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的順利實(shí)施
那么
如何盤(pán)活利用好農(nóng)村閑置農(nóng)房？
各地在閑置農(nóng)房盤(pán)活利用上有哪些探索實(shí)踐？
誰(shuí)才可以申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)？
城里人想去農(nóng)村居住有哪些合法途徑？
盤(pán)活利用閑置農(nóng)房有哪些紅線、底線？
針對(duì)這些問(wèn)題
《三農(nóng)三人談》邀請(qǐng)了
農(nóng)業(yè)農(nóng)村部農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究中心主任
金文成
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師
不動(dòng)產(chǎn)與自然資源法研究中心主任
宋志紅
做客演播室
為大家深入解讀
01
要客觀看待農(nóng)房閑置現(xiàn)象
在農(nóng)村地區(qū)，我們可以看到會(huì)有一些農(nóng)房處于閑置狀態(tài)。網(wǎng)上也有消息稱(chēng)，農(nóng)村房屋大量閑置浪費(fèi)，如果能夠進(jìn)入市場(chǎng)，將產(chǎn)生巨大價(jià)值。那么，該如何看待這種現(xiàn)象？
金文成表示，這需要客觀分析。要厘清房屋閑置的情況有哪些，有的是農(nóng)民季節(jié)性閑置，因季節(jié)性打工，把房子閑在那兒了；有的農(nóng)民長(zhǎng)期在外務(wù)工，可能多年閑置；還有的是農(nóng)民轉(zhuǎn)移進(jìn)城落戶(hù)了，不回到農(nóng)村了，房子還留在農(nóng)村，這種閑置是一種真閑置，需要進(jìn)行盤(pán)活利用。目前來(lái)看，全國(guó)各地的情況是不同的。如果是在城鎮(zhèn)郊區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、交通要道的村莊，這樣的閑置房子利用價(jià)值較高，社會(huì)關(guān)注度也高；如果在交通不便的偏遠(yuǎn)山區(qū)，閑置房子的市場(chǎng)價(jià)值則不高。
02
農(nóng)村穩(wěn)大局就穩(wěn)
要保障進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民合法宅基地權(quán)益
盤(pán)活利用農(nóng)房，涉及到廣大農(nóng)民的切身利益，也涉及到農(nóng)村的長(zhǎng)治久安。
金文成表示，這些年中央很重視這個(gè)問(wèn)題，政策把得也很緊。如果一不注意出現(xiàn)了問(wèn)題，特別是進(jìn)城的農(nóng)民在城鎮(zhèn)中落不下、融不進(jìn)，一有風(fēng)吹草動(dòng)，還要回到農(nóng)村去。農(nóng)民在進(jìn)城之后在農(nóng)村還有塊地，還有個(gè)房，這就是最大的制度安排。所以，農(nóng)村穩(wěn)，大局就穩(wěn)。
03
閑置農(nóng)房盤(pán)活利用
必須是農(nóng)民自愿行為
黨的二十屆三中全會(huì)審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》），擘畫(huà)了以進(jìn)一步全面深化改革開(kāi)辟中國(guó)式現(xiàn)代化廣闊前景的宏偉藍(lán)圖，明確了進(jìn)一步全面深化改革的總目標(biāo)和各方面主要任務(wù)，引領(lǐng)改革開(kāi)放始終沿著正確方向前進(jìn)?！稕Q定》明確提出允許農(nóng)戶(hù)合法擁有的住房，通過(guò)出租、入股、合作等方式盤(pán)活利用。那么，該如何去正確地理解這項(xiàng)政策？
宋志紅表示，要把握這個(gè)政策，有幾個(gè)關(guān)鍵詞：
第一個(gè)關(guān)鍵詞是盤(pán)活。農(nóng)村住房，存在著一定程度的閑置，可能因?yàn)榈貐^(qū)差異而有所不同，有的地方程度高一點(diǎn)，有的地方程度低一點(diǎn)。一方面，它是農(nóng)民非常重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利；另一方面，它也是一種非常重要的社會(huì)資源。如果把這些閑置農(nóng)房進(jìn)行盤(pán)活，對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，可以增加他的財(cái)產(chǎn)性收入；對(duì)國(guó)家和社會(huì)來(lái)說(shuō)，可以為鄉(xiāng)村的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供空間，有利于提高重要資源的利用效率。所以，盤(pán)活閑置農(nóng)房，其實(shí)是一種一舉多贏的舉措。
第二個(gè)關(guān)鍵詞是住房。《決定》提到的是農(nóng)民合法的住房，也叫作農(nóng)房，這提示我們盤(pán)活的對(duì)象是農(nóng)房，重點(diǎn)是在這個(gè)“房”上。所以，各地在制定盤(pán)活農(nóng)房的政策時(shí)，要多在這個(gè)“房”上下功夫。比如，怎樣發(fā)揮本地特色民居的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，充分挖掘它的價(jià)值，而不是去大拆大建。如果把房子拆了，盤(pán)活的對(duì)象就不是房了，這個(gè)理解就有偏差了。
第三個(gè)關(guān)鍵詞是方式?！稕Q定》提到了出租、入股、合作等方式，用了一個(gè)“等”字，說(shuō)明還有一些其他的方式。比如，在實(shí)踐中有些村集體去盤(pán)活閑置農(nóng)房時(shí)，只要不違反法律和政策的紅線底線，對(duì)于這些農(nóng)房盤(pán)活的模式和方式、方法，各個(gè)地方可以結(jié)合本地的特色去進(jìn)行探索。而且，這些都是建立在農(nóng)戶(hù)自愿的基礎(chǔ)上。盤(pán)活的主體有不同的類(lèi)型，如果是農(nóng)戶(hù)自己盤(pán)活，則不需要跟別人商量，只要符合法律和政策的規(guī)定，自己去盤(pán)活就可以了。比如，可以用自己的農(nóng)房做一個(gè)民宿；如果是自己的農(nóng)房和別人合作去盤(pán)活，雙方的交易行為既需要農(nóng)戶(hù)的資源，也需要合作方的意愿。
04
多元實(shí)踐
各地積極探索閑置農(nóng)房盤(pán)活方式
這些年，各地都在積極地探索盤(pán)活農(nóng)房的有效途徑和辦法，也積累了很多好的經(jīng)驗(yàn)。那么，全國(guó)各地對(duì)閑置農(nóng)房盤(pán)活的利用有哪些有益的探索和實(shí)踐？
金文成介紹，有的地方農(nóng)民把自己的房子進(jìn)行修繕，完善改造，然后一樓出租，二樓由自己來(lái)居住，這是一種農(nóng)民自己盤(pán)活的辦法。像安徽省岳西縣在農(nóng)房盤(pán)活利用中，就創(chuàng)造了這樣的辦法。有的地方村集體把農(nóng)民零散的閑置房屋，包括季節(jié)性閑置的房屋集中起來(lái)，利用旅游的旺季期對(duì)外進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)。有的地方開(kāi)展了一種合作的方式，比如村中有一些很特色的石頭房、石頭屋，平時(shí)看起來(lái)沒(méi)有什么利用價(jià)值，但是在一些藝術(shù)家眼里，這種房子既有古樸的歷史厚重，又有一些現(xiàn)代的特征，給它稍微進(jìn)行改造，也能夠盤(pán)活利用。還有的地方通過(guò)政府統(tǒng)一組織，在尊重農(nóng)民意愿的前提下，把閑置農(nóng)房進(jìn)行適度修繕改造，向社會(huì)招募一些店鋪到村里來(lái)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，比如有的把它改造成咖啡屋了。各地有這么多好的探索，我國(guó)在政策上也是允許和鼓勵(lì)的。
05
宅基地只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員
才可申請(qǐng)取得
今年中央一號(hào)文件強(qiáng)調(diào)，不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)房、宅基地，不允許退休干部到農(nóng)村占地建房。那么，該如何理解這項(xiàng)政策？
宋志紅表示，其實(shí)這個(gè)政策并不是今年中央一號(hào)文件首次提出來(lái)的，以前的中央文件也一直都是這么要求的。對(duì)這項(xiàng)政策的理解，首先需要了解這項(xiàng)政策為什么這么規(guī)定。可以從很多方面解讀，但是今天主要從宅基地權(quán)利的邏輯來(lái)看這項(xiàng)政策。宅基地?fù)?dān)負(fù)著農(nóng)民非常重要的社會(huì)保障功能。村集體給農(nóng)民分一塊宅基地，然后農(nóng)民在這個(gè)宅基地上自己建房，建完之后就可以解決農(nóng)民的居住保障問(wèn)題了。這是我國(guó)保障農(nóng)民有所居的一種比較獨(dú)特的方式。農(nóng)民取得宅基地的核心原因是他為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。只有本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，才能夠取得宅基地。去年六月份，全國(guó)人大通過(guò)了《中華人民共和國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織法》，這部法律對(duì)成員資格有明確的界定，對(duì)成員享有的權(quán)利也有明確的規(guī)定。依據(jù)這部法律，分配宅基地的權(quán)利是成員專(zhuān)屬的。也就是說(shuō)，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，才有資格從村集體申請(qǐng)。城鎮(zhèn)居民為什么不能取得宅基地，核心的問(wèn)題在于他們沒(méi)有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，沒(méi)有這個(gè)身份就不能夠取得宅基地使用權(quán)。
06
城里人想去農(nóng)村居住
有哪些合法途徑？
保護(hù)好農(nóng)民的權(quán)益，非常重要。但是，如果城里人想到農(nóng)村去居住、體驗(yàn)，有哪些合法途徑呢？
宋志紅表示，確實(shí)有一些城鎮(zhèn)居民想到農(nóng)村去過(guò)田園生活。對(duì)于這樣一些合理的需求該怎么滿(mǎn)足，其實(shí)在現(xiàn)行法律和政策的框架之下是有解決途徑的。最常用的一種方式就是出租的方式。比如，有人想去農(nóng)村過(guò)田園生活，他可以向農(nóng)民租房。按照法律的規(guī)定，租賃期最長(zhǎng)可以達(dá)到20年，租房也能夠滿(mǎn)足絕大部分人想過(guò)田園生活的這個(gè)需求。雖然不能夠把農(nóng)房買(mǎi)下來(lái)，但是解決居住問(wèn)題是可以的。
07
盤(pán)活利用閑置農(nóng)房還有哪些要求？
各地農(nóng)村自然稟賦、經(jīng)濟(jì)水平和群眾需求等差異較大，閑置農(nóng)房盤(pán)活利用途徑自然各有差別。要充分考慮管和放，對(duì)盤(pán)活利用過(guò)程中農(nóng)戶(hù)住宅的權(quán)屬問(wèn)題、利益分配問(wèn)題等都要建立完善的監(jiān)管機(jī)制和制度保障，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民權(quán)益。那么，在閑置農(nóng)房盤(pán)活利用過(guò)程中，有哪些要求？我們還需要注意哪些問(wèn)題？
宋志紅表示，閑置農(nóng)房盤(pán)活利用其實(shí)是有法律政策的紅線底線的，如果不違反這些紅線底線，各個(gè)地方可以因地制宜地大膽探索。
①轉(zhuǎn)讓的限制。農(nóng)民的房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，只能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，叫作內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。如果不是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，包括城鎮(zhèn)居民、外村的人或者企業(yè)等，他們要使用農(nóng)房，只能通過(guò)出租、入股、合作等其他的方式，而不能夠通過(guò)轉(zhuǎn)讓的方式。土地管理法有明確的規(guī)定，農(nóng)民把自己的宅基地轉(zhuǎn)出去之后，就不能再申請(qǐng)了。農(nóng)民申請(qǐng)福利分配保障的權(quán)利，只有一次，叫“一戶(hù)一宅”。
?、诮ㄔO(shè)許可和用途的限制。中央文件一直在強(qiáng)調(diào)，不能在宅基地上建設(shè)別墅大院和私人會(huì)所。其實(shí)，不僅僅是別墅大院和私人會(huì)所，背后涉及到的是宅基地上建設(shè)行為的限制。比如，給農(nóng)民一塊宅基地后，對(duì)建房占地面積、建房高度甚至包括外觀的風(fēng)格，很多地方都有自己的管理規(guī)定。農(nóng)民拿到宅基地之后，建房時(shí)是需要符合這些規(guī)定的，建房時(shí)也會(huì)有一個(gè)規(guī)劃許可，就像城里建設(shè)行為的許可一樣。如果企業(yè)通過(guò)出租的方式取得了農(nóng)民的農(nóng)房，然后要去修繕的話，同樣也是要符合相關(guān)管理規(guī)定的。
?、坌袠I(yè)和安全生產(chǎn)方面的要求。農(nóng)房盤(pán)活之后，要從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，比如去開(kāi)民宿或者書(shū)吧、咖啡廳等，要考慮這些行業(yè)準(zhǔn)入的限制。實(shí)際上，因?yàn)檗r(nóng)房是在農(nóng)村的特定區(qū)域，而且都是用于居住的，所以在這個(gè)地方從事的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型必須和農(nóng)村生產(chǎn)生活的基本要求相適應(yīng)，比如不得污染環(huán)境、不能產(chǎn)生噪音擾民等。除此之外，農(nóng)房的質(zhì)量安全是否能保證，消防方面是否符合要求，這些方面都是要符合法律的規(guī)定。
?、芷渌恍┮蟆１热?，農(nóng)房本身屬于文物或者該區(qū)域?qū)儆跉v史文化名村，又或者有的農(nóng)房本身是在自然保護(hù)區(qū)等特殊區(qū)域，它是有特殊的保護(hù)要求的。如果對(duì)這樣的農(nóng)房進(jìn)行盤(pán)活，就要處理好開(kāi)發(fā)利用和保護(hù)之間的關(guān)系，對(duì)法律的強(qiáng)制性保護(hù)要求必須遵守。
在農(nóng)房盤(pán)活的過(guò)程中，其實(shí)地方政府是大有可為的。比如，農(nóng)房的價(jià)值與周邊的配套公共服務(wù)是有密切聯(lián)系的，地方政府在這些公共服務(wù)的配套方面是可以有所作為的。再比如，對(duì)于農(nóng)房盤(pán)活，中央鼓勵(lì)用來(lái)發(fā)展一些符合鄉(xiāng)村需要的產(chǎn)業(yè)，而不是奢侈性消費(fèi)。地方如果找到了符合本地特色的產(chǎn)業(yè)，農(nóng)房的價(jià)值也可以更好地發(fā)揮出來(lái)。產(chǎn)業(yè)有時(shí)候是需要去發(fā)現(xiàn)、去培育的，而這樣的職責(zé)其實(shí)是在地方政府。
金文成則表示，盤(pán)活農(nóng)房，一定要記得主人是農(nóng)民，是宅基地使用權(quán)人和房屋的所有權(quán)人，在這個(gè)問(wèn)題上不要與農(nóng)民爭(zhēng)利。
編輯 |趙寧寧
主編 | 楊公元
監(jiān)審 | 楊 巍
來(lái)源 | 中國(guó)三農(nóng)發(fā)布
本文鏈接：http://www.enbeike.cn/news-1-49932-0.html如何盤(pán)活利用好農(nóng)村閑置農(nóng)房？城里人想去農(nóng)村居住有哪些合法途徑？
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