2024財年的零售NPI同比增長1.9%。園區(qū)業(yè)務(wù)則帶來一定拖累：期內(nèi)旗下產(chǎn)業(yè)園NPI為3.33億元，同比下降8.90%；物流園NPI為2740萬元，同比下降55.16%。
凱德中國信托（CLCT）的最新業(yè)績，透露出園區(qū)發(fā)展的絲絲涼意。
該基金于近期公布其2024財年業(yè)績情況，期內(nèi)實現(xiàn)基金總收入18.38億元，同比下降3.9%；凈物業(yè)收入12.191億元，同比下降5.8%；每股分紅5.65分（新幣)，同比下降16.2%。
實際期內(nèi)基金零售表現(xiàn)較為強勁，但由于不包括2023年3月停止運營的Capita Mall七寶和2024年1月出售的Capita Mall雙井的貢獻，以及來自商業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)的低貢獻，導(dǎo)致NPI的同比下滑。
零售組合作為CLCT最大的資產(chǎn)類別，2024財年的零售NPI同比增長1.9%。園區(qū)業(yè)務(wù)則帶來一定拖累：期內(nèi)旗下產(chǎn)業(yè)園NPI為3.33億元，同比下降8.90%；物流園NPI為2740萬元，同比下降55.16%。
產(chǎn)園租賃壓力
凱德中國信托（CLCT）是新加坡最大的中國房地產(chǎn)投資信托，于2006年12月8日在新加坡交易所上市，長期投資于中國大陸、香港和澳門的多元化收入物業(yè)和與房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)，主要用于零售、辦公和工業(yè)用途（包括商業(yè)園區(qū)、物流設(shè)施、數(shù)據(jù)中心和綜合開發(fā)）。
目前，CLCT的投資組合包括9個購物中心、5個產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)和4個物流園區(qū)物業(yè)，投資組合總建筑面積約為180萬平方米，分布在中國12個主要城市。
根據(jù)凱德中國信托披露的公告，按GRI計算，截至2024年12月31日，凱德中國信托產(chǎn)業(yè)園區(qū)（Business Parks）和物流園區(qū)（Logistics Parks）在資產(chǎn)組合中的占比分別為：產(chǎn)業(yè)園區(qū)（Business Parks）：占比25.8%；物流園區(qū)（Logistics Parks）：占比3.5%。
這兩類園區(qū)資產(chǎn)類別合計占比為29.3%。
CLCT的5個產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資組合位于高增長經(jīng)濟區(qū)，物業(yè)包括騰飛新蘇、新加坡騰飛科匯城、騰飛創(chuàng)新中心、新加坡杭州科技園一期、新加坡杭州科技園二期。基金的產(chǎn)業(yè)園租戶包括生物醫(yī)藥、電子、工程、電子商務(wù)、信息和通信技術(shù)以及金融服務(wù)等高增長行業(yè)運營的優(yōu)質(zhì)國內(nèi)和跨國公司。
受市場供應(yīng)增加和競爭加劇影響，CLCT產(chǎn)業(yè)園區(qū)于2024年的出租率有所下滑，平均出租率為87.6%（2023年12月為91%），較2023年末下降3.4個百分點，西安、杭州兩個產(chǎn)業(yè)園空置率超過25%，期內(nèi)整體租金水平下降了4.5%。
出租率和租金不景氣致收入下滑，2024年，CLCT旗下5個產(chǎn)業(yè)園實現(xiàn)收入4.75億元，同比下降3.32%；凈物業(yè)收入為3.33億元，同比下降8.90%。
據(jù)悉，由于一個主要租戶在2024年第三季度的業(yè)務(wù)縮減，新加坡騰飛科匯城的出租率從2023年第四季度的90.1%下降到71.8%，同比大幅下降18.3個百分點；杭州兩個項目出租率分別為74.6%和84.4%，主要面臨電子商務(wù)領(lǐng)域的挑戰(zhàn)。
但是，蘇州新蘇產(chǎn)業(yè)園表現(xiàn)依舊突出，出租率達到了96.6%，遠高于蘇州市場68.5%的平均出租率。
從租戶租約到期情況看，CLCT產(chǎn)業(yè)園區(qū)的絕大部分租戶租約在1-3年，2025年到期的租戶占比38.7%，3年內(nèi)到期的租戶占比為93.2%，面臨一定的租賃壓力。
物流園AB面
物流園面對的境況與產(chǎn)業(yè)園相若。2021年凱德中國信托曾以16.83億元收購上海、昆山、武漢和成都四個優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)，首次進軍中國物流市場。
那時是國內(nèi)物流園區(qū)的高景氣時期。
而如今，下滑的物流園區(qū)市場體現(xiàn)在了CLCT業(yè)績上：期內(nèi)，CLCT的物流園區(qū)平均出租率達到97.6%高水平，2023年12月出租率為82%，大幅提升15.6個百分點，并優(yōu)于75%的市場平均水平。
但這是降租金換來的。2024年基金旗下物流園采取大幅調(diào)低租金的方式換取高出租率，物流園租金水平下降幅度高達24.5%。
所以，即便出租率有了較大水平提升，但由于市場租金水平的下降和部分資產(chǎn)的重新定位，物流園區(qū)的NPI表現(xiàn)也受到一定影響。
期內(nèi)，CLCT旗下4個物流園實現(xiàn)收入4880萬元，同比下降42.38%；凈物業(yè)收入為2740萬元，同比下降55.16%；主要是租金水平大幅下降導(dǎo)致收入大幅減少，以及上海物流項目停業(yè)重新改造影響。
這是物流市場面臨的共同困境，下行市場中，租戶對低價租金的追求成為普遍現(xiàn)象，疊加供應(yīng)的增加，“內(nèi)卷”最直接呈現(xiàn)在租金上。
產(chǎn)城園區(qū)評論獲悉，CLCT的物流園區(qū)租戶涵蓋從物流和倉儲、制藥、制造到電子商務(wù)等多個行業(yè)。物業(yè)包括上海的上海奉賢物流園區(qū)、昆山的昆山巴城物流園區(qū)、武漢的武漢陽邏物流園區(qū)和成都的成都雙流物流園區(qū)。
其中，上海奉賢物流園于2024年12月成功簽約了一家第三方物流主租戶，租約8年，實現(xiàn)了100%的出租率，同比大幅提升39.7個百分點；昆山巴城物流園區(qū)出租率為100%；武漢陽邏物流園出租率為99.7%，接近滿租狀態(tài)。
成都雙流物流園的出租率增長也很顯著，從2023年第四季度的67.8%提升至90.7%。
CLCT的管理層表示：“我們在物流園區(qū)和商業(yè)園區(qū)組合中應(yīng)對了挑戰(zhàn)，并保持了穩(wěn)健的出租率，超越或持平于市場水平。我們在12月為上海奉賢物流園區(qū)成功簽約了一名主租戶，使我們物流園區(qū)的入住率在2024年12月31日提升至97.6%?！?/span>
市場的激烈競爭也體現(xiàn)在資產(chǎn)估值上。根據(jù)披露，截至2024年12月31日，CLCT的投資組合估值同比下降1.7%。其中，基金的5個產(chǎn)業(yè)園物業(yè)總估值達到53.97億元，平均單位面積價格7060元/平米，除騰飛新蘇項目之外，其余項目估值有所下降，如西安騰飛科匯城2024年估值下降2.5%、騰飛創(chuàng)新中心下降2.8%。
同樣，受供需失衡影響，基金4個物流園物業(yè)總估值為14.69億元，整體下調(diào)近10%，平均單位面積價格5538元/平米。四個項目估值均有所下降，其中上海奉賢物流園2024年估值下降14.7%、昆山巴城物流園估值下降11.0%、武漢陽邏物流園區(qū)估值下降7%、成都雙流物流園區(qū)估值下降了3.4%。
（轉(zhuǎn)自：觀點）
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