今年，“穩(wěn)住樓市股市”被首次寫進(jìn)《政府工作報告》總體要求，重要性進(jìn)一步凸顯。房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)調(diào)整，如今已步入全新發(fā)展階段，但市場仍存不確定性。如何在市場波動中積蓄力量，在政策機(jī)遇中精準(zhǔn)發(fā)力，是考驗上市房企戰(zhàn)略定力與經(jīng)營謀略的“必答題”。
從近期標(biāo)桿房企披露的2024年財報來看，在“穩(wěn)樓市”新階段，標(biāo)桿房企多維度展現(xiàn)出“藏器于身”的智慧。
第一，以財務(wù)安全為錨，筑牢經(jīng)營底線。過往，房地產(chǎn)行業(yè)以“舊三高”(高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn))模式盲目拼規(guī)模的教訓(xùn)十分深刻。眼下，出險房企債務(wù)重組進(jìn)入深水區(qū)，行業(yè)流動性依然承壓。雖然面臨諸多挑戰(zhàn)，但標(biāo)桿房企不僅穩(wěn)得住財務(wù)盤面，亦穩(wěn)住了經(jīng)營基本盤，展現(xiàn)出更強(qiáng)的抗風(fēng)險韌性。
這類房企的“管錢”策略可大致歸納為四種，一是有底線意識，實施“滾動預(yù)算管理”，根據(jù)市場變化調(diào)整投資節(jié)奏，以內(nèi)部收益率紅線為基準(zhǔn)，只拿“算得過賬”的地；二是建立涵蓋投資、融資、運(yùn)營的財務(wù)風(fēng)險評價模型，定期評估盈利、償債、流動性等核心指標(biāo)?，適時調(diào)整應(yīng)對策略；三是將現(xiàn)金流安全置于規(guī)模增長之上，嚴(yán)控項目經(jīng)營性現(xiàn)金流，確保資金投入與回款周期匹配；四是合理安排長短期債務(wù)兌付期限，不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。
管好“錢袋子”之余，錨定客戶及行業(yè)前沿需求發(fā)力，始終如一地修煉產(chǎn)品力內(nèi)功，是房企應(yīng)對外部變化的內(nèi)部“穩(wěn)定器”。
第二，以建設(shè)“好房子”為核，重塑核心競爭力。房地產(chǎn)市場已進(jìn)入“品質(zhì)時代”，市場決定產(chǎn)品，產(chǎn)品決定價值，建設(shè)“好房子”是房企突圍的關(guān)鍵鑰匙。
未來，伴隨城市更新的推進(jìn)，更多“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”會出現(xiàn)。房企需積極探索“存量房改造+REITs”模式，打開新業(yè)務(wù)格局，開拓新業(yè)績增長點。那些質(zhì)量過硬、產(chǎn)品力更強(qiáng)、規(guī)劃設(shè)計更好的宜居住宅，將擁有更高的去化率、更快的變現(xiàn)速度，成為市場止跌回穩(wěn)的重要推動力。
當(dāng)前，已有很多開發(fā)商發(fā)力“好房子”賽道。為了更好地建設(shè)“好房子”，房企要切實加大研發(fā)投入、升級建造技術(shù)、強(qiáng)化AI賦能，實現(xiàn)從“造房子”到“建生態(tài)”的產(chǎn)業(yè)躍遷式轉(zhuǎn)型。
第三，以多元布局為翼，切換發(fā)展模式。過往，絕大多數(shù)上市房企都采取以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的重資產(chǎn)模式，多數(shù)企業(yè)90%以上營收來自開發(fā)板塊，這一格局將迎來重大改變。
在房地產(chǎn)新舊動能轉(zhuǎn)換階段，企業(yè)積極探索新模式，打造“多邊形能力”至關(guān)重要。房企需從開發(fā)商變身為“美好生活服務(wù)商”，從“開發(fā)主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“多元協(xié)同”，從靠單一重資產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)向“輕重并舉”擴(kuò)張，分散住宅市場的周期性風(fēng)險，通過運(yùn)營服務(wù)獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，為轉(zhuǎn)型提供緩沖空間。
從2024年財報來看，標(biāo)桿房企多元化業(yè)務(wù)已步入收獲期，有的房企運(yùn)營性業(yè)務(wù)收入占比已超20%，取得了先發(fā)優(yōu)勢。但需注意的是，投資多元化業(yè)務(wù)要有清晰且獨(dú)到的章法，將多輪驅(qū)動戰(zhàn)略作為核心指引的前提是，不要盲目改換賽道，要結(jié)合自身資源稟賦優(yōu)勢圍繞“地產(chǎn)＋”領(lǐng)域布局，將地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)、金融投資、酒店管理、文旅康養(yǎng)等多元產(chǎn)業(yè)深度融合，構(gòu)建一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，實現(xiàn)彼此嵌入、相互助力的良好發(fā)展態(tài)勢。
房地產(chǎn)行業(yè)已告別規(guī)模至上，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，財務(wù)安全是房企生存根基，產(chǎn)品升級是競爭壁壘，多元布局是增長引擎。政策端持續(xù)發(fā)力，為行業(yè)發(fā)展注入更多穩(wěn)定性，房企“藏器于身”正當(dāng)時，但更需適時而動，以更開放的姿態(tài)擁抱變化，助力行業(yè)健康發(fā)展。
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