“穩(wěn)住樓市”首次被寫(xiě)入政府工作報(bào)告的總體要求中。作為調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需的有效手段，報(bào)告強(qiáng)調(diào)推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，并給予城市政府在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途上更大的自主權(quán)。這一變化被業(yè)內(nèi)看作是推動(dòng)庫(kù)存去化、平穩(wěn)房?jī)r(jià)，從而穩(wěn)固市場(chǎng)預(yù)期的關(guān)鍵一步。此外，收購(gòu)用途的日趨多元化也備受關(guān)注，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，若能精準(zhǔn)對(duì)接科技企業(yè)、科研院所、高校等機(jī)構(gòu)的住房需求，將進(jìn)一步助推存量收儲(chǔ)工作的進(jìn)行。
推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，給予城市政府更大自主權(quán)
3月5日，十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議開(kāi)幕。對(duì)于2025年房地產(chǎn)方面的工作部署，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)在《政府工作報(bào)告》中提出，要持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
作為調(diào)節(jié)樓市供需關(guān)系的有效手段，政府工作報(bào)告提出，盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)”是重大的突破。在其看來(lái)，房屋收儲(chǔ)提出較早，但由于各地要求由2家國(guó)有企業(yè)來(lái)承擔(dān)收儲(chǔ)，而收儲(chǔ)價(jià)格偏低，導(dǎo)致收儲(chǔ)推進(jìn)有一定的難點(diǎn)。
從各地發(fā)布的政策來(lái)看，在收購(gòu)價(jià)格上，多地以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限，即按照土地劃撥成本加上建安成本，再額外加上5%的利潤(rùn)來(lái)計(jì)算收購(gòu)價(jià)格。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括銀川市、肇慶市、杭州市、哈爾濱市、南寧市、青島市、臨沂市、新鄉(xiāng)市等均提及收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房，收購(gòu)價(jià)格以此為參考上限。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這使得市場(chǎng)供需雙方的價(jià)格往往難以匹配。第三方研究機(jī)構(gòu)報(bào)告指出，地方政府收儲(chǔ)標(biāo)的的訴求在于“商業(yè)模式可持續(xù)”和國(guó)有資產(chǎn)保值增值，而開(kāi)發(fā)商的訴求在于回籠資金足以覆蓋債務(wù)，這導(dǎo)致雙方在價(jià)格上存在分歧。
李宇嘉認(rèn)為，此次明確，主體、用途、價(jià)格地方可以自主，意味著2025年存量房收購(gòu)將加速，這對(duì)于解決庫(kù)存去化、穩(wěn)定房屋價(jià)格，進(jìn)而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)具有重要的意義。
多地披露保障房年度規(guī)劃，收購(gòu)存量商品房為重要方式
從各地實(shí)踐來(lái)看，目前收購(gòu)存量商品房主要是用于保障房建設(shè)。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年以來(lái)，超80城（區(qū)）發(fā)布收購(gòu)存量房作為保障性住房的公告。長(zhǎng)春、保定、合肥等10多個(gè)城市收購(gòu)商品房項(xiàng)目落地，重慶、福州、鄭州等一些城市收儲(chǔ)的項(xiàng)目已經(jīng)投入當(dāng)?shù)氐谋Ｕ戏窟\(yùn)營(yíng)當(dāng)中。
比如河南鄭州，作為最早探索收購(gòu)存量商品房用作保障房的城市之一，存量商品房收購(gòu)量居全國(guó)第一。據(jù)央視新聞2月1日?qǐng)?bào)道，鄭州累計(jì)收購(gòu)存量商品房項(xiàng)目96個(gè)，12萬(wàn)間以上的房源，總建筑面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，目前已有8.6萬(wàn)間作為人才公寓投入市場(chǎng)。另根據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，銀川、大連、綏化等地收儲(chǔ)項(xiàng)目的部分貸款資金已經(jīng)到位，收購(gòu)的存量商品房多用于配租型保障性住房。
此外，也有不少地方政府工作報(bào)告提及收購(gòu)存量商品房。例如2025年安徽省政府工作報(bào)告對(duì)今年重點(diǎn)工作中提及，完善“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系，有序收購(gòu)存量商品房用作保障性住房；河南省政府工作報(bào)告在2025年重點(diǎn)工作中顯示，用好地方政府專(zhuān)項(xiàng)債支持盤(pán)活閑置存量土地、新增土地儲(chǔ)備以及收購(gòu)存量商品房等政策，新增保障性住房5.7萬(wàn)套。推動(dòng)城市閑置房產(chǎn)向旅居長(zhǎng)租功能房轉(zhuǎn)變。
另以遼寧為例，遼寧省人民政府辦公廳發(fā)布《遼寧省加大存量商品房收購(gòu)力度進(jìn)一步提升住房保障能力的若干措施》，2025—2027年，全省通過(guò)收購(gòu)存量商品房方式新增12萬(wàn)套配租型保障性住房。收購(gòu)一定數(shù)量的存量商品房用作配售型保障性住房和養(yǎng)老服務(wù)用房。2025年，全省通過(guò)收購(gòu)存量商品房方式新增4.5萬(wàn)套配租型保障性住房。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員、國(guó)家未來(lái)城市實(shí)驗(yàn)室副主任王業(yè)強(qiáng)指出，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大的去庫(kù)存壓力。自去年5月，中央提出收購(gòu)存量商品房用作保障房以來(lái)，全國(guó)各地都在積極探索存量房收儲(chǔ)工作。中央也推出3000億元的保障性住房再貸款資金用于存量房收儲(chǔ)。從實(shí)際情況來(lái)看，多數(shù)將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保障房。
此外，此次政府工作報(bào)告提出，擬安排地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元（比上年增加5000億元），重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這也將為各地收購(gòu)工作提供資金活水。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，通過(guò)商品房收儲(chǔ)落實(shí)，地方政府可以更好地調(diào)整商品房供給節(jié)奏，并有效增加保障性住房的供給，實(shí)現(xiàn)資源的有效利用和合理配置，提高整個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)行效率。
收購(gòu)用途的多元化是個(gè)趨勢(shì)
除了保障性住房，近日，湖北大學(xué)一校區(qū)申報(bào)購(gòu)置352套存量商品房用于學(xué)生住宿的消息也為各地存量商品房去化提供新思路。
根據(jù)湖北省發(fā)改委官網(wǎng)披露的《關(guān)于湖北大學(xué)陽(yáng)邏校區(qū)購(gòu)置存量商品房用于學(xué)生住宿項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)》顯示，該學(xué)校將投資超1.9億元，購(gòu)買(mǎi)武漢城建旗下一樓盤(pán)超350套商品房，改建為學(xué)生宿舍。
在王業(yè)強(qiáng)看來(lái)，根據(jù)本地市場(chǎng)需求的實(shí)際情況，推進(jìn)收購(gòu)存量房使用多元化，如精準(zhǔn)對(duì)接科技企業(yè)、科研院所、高校的住房需求，無(wú)疑有利于存量收儲(chǔ)工作的進(jìn)一步開(kāi)展。
從公開(kāi)信息來(lái)看，雖然目前將存量商品房轉(zhuǎn)化為學(xué)生宿舍的案例較少，但這為解決校園住宿緊張問(wèn)題提供了全新思路。
今年上海兩會(huì)，趙玲等三位上海市政協(xié)委員就曾聯(lián)合提交《關(guān)于政府、高校和社會(huì)力量多方協(xié)同加快解決高校學(xué)生宿舍緊張狀況的建議》，建議提出，政府出面調(diào)配合適的社會(huì)房源作為學(xué)生宿舍。由政府出面協(xié)調(diào)或回購(gòu)社會(huì)用房，整體調(diào)配給高校作為學(xué)生宿舍；或者由政府成立平臺(tái)公司，統(tǒng)籌和改造空閑資源提供給高校作為學(xué)生宿舍。
值得一提的是，為緩解部分高校學(xué)生宿舍資源緊張局面，2024年1月8日，國(guó)家發(fā)展改革委等7部門(mén)就聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，其中提及，鼓勵(lì)高校通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、租賃學(xué)校周邊的人才公寓、商住樓等社會(huì)用房，補(bǔ)充宿舍資源，并按照校內(nèi)同等標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)配套服務(wù)管理。
湖北大學(xué)陽(yáng)邏小區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)外回應(yīng)，正是受上述意見(jiàn)啟發(fā)，才有了收購(gòu)存量房作為學(xué)生宿舍的想法。
另?yè)?jù)澎湃新聞報(bào)道，趙玲透露，近日，教育部、國(guó)家發(fā)改委等部委專(zhuān)門(mén)下發(fā)通知，摸底統(tǒng)計(jì)分析各高校通過(guò)購(gòu)置閑置房地產(chǎn)作為學(xué)生宿舍的總體需求情況。2024年上海已有高校利用相關(guān)政策獲得財(cái)政支持，通過(guò)整體回購(gòu)校外租賃宿舍的方式，快速緩解了學(xué)生宿舍緊張的問(wèn)題。
麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，相比新建宿舍，購(gòu)置存量商品房的成本更低，且能快速投入使用；同時(shí)，這一舉措有助于消化房地產(chǎn)市場(chǎng)的閑置存量，促進(jìn)市場(chǎng)供需平衡。
在張波看來(lái)，未來(lái)，收購(gòu)使用方向的多元化是個(gè)趨勢(shì)，不但可以用于高校宿舍，也可以用于藍(lán)領(lǐng)公寓、養(yǎng)老公寓等，不少城市會(huì)將更多類(lèi)型納入政策框架，但當(dāng)下來(lái)看用于保障房的大方向不變。
文章來(lái)源：澎湃新聞
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