經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 從小區(qū)大門穿過蜿蜒的綠化帶，來到一棟正在施工的住宅樓前，入戶可見挑高10.5米的大堂。穿過大堂，健身房、恒溫泳池、紅酒吧、KTV、雪茄吧等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。銷售人員介紹，該項目一層至四層為業(yè)主專屬會所，面積達(dá)4000平方米。
這個名為麓湖麗世縵華的項目位于成都市天府新區(qū)，是當(dāng)?shù)厥讉€“好房子”項目。一期由三棟高層住宅、兩排疊拼別墅及商業(yè)裙樓組成。目前在售高層住宅以3.4米層高、40平方米生態(tài)陽臺、142%得房率等標(biāo)簽為核心賣點(diǎn)。
2023年6月，住建部部長倪虹在中國城市高質(zhì)量發(fā)展論壇上首次提出“好房子”概念。此后，住建部聯(lián)合多部門修訂《住宅項目規(guī)范》，對房屋質(zhì)量、層高、隔音、采光等指標(biāo)提出更高要求。
2024年8月，《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2024版）》正式出臺，為“好房子”建設(shè)提供政策依據(jù)。麓湖麗世縵華項目于同年9月摘地，成為成都首批落地的“好房子”項目之一。
一家國有房企的成都區(qū)域負(fù)責(zé)人稱，新規(guī)實(shí)施后，成都“好房子”項目已呈遍地開花之勢。
該負(fù)責(zé)人介紹，與過去別墅、豪宅“偷面積”不同，“好房子”贈送的挑空、陽臺、入戶花園等面積均在政策允許范圍內(nèi)，可以通過規(guī)劃設(shè)計與計容面積更好地融為一體，提高居住舒適性。
一位中介人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，目前成都在售的“好房子”項目有10個左右，分布在全市各個區(qū)域，不僅有豪宅、改善型住宅，也有剛需型住宅。性價比和競爭力明顯高于同區(qū)位的其他項目，成交量普遍更好。
在2025年年初的地方兩會上，全國15個省份宣布將大力推進(jìn)“好房子”建設(shè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年下半年以來，已有超30個城市發(fā)布新版城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，“好房子”時代正式拉開帷幕。
“好房子”
麓湖麗世縵華在售高層住宅共85套，單價為6萬元/平方米至12萬元/平方米，單套總價最低1700萬元。作為高端“好房子”項目，麓湖麗世縵華除配備超40%公共活動空間外，每戶還贈送生態(tài)陽臺及入戶花園。
例如：7號樓284平方米戶型疊加贈送面積后，使用面積達(dá)406平方米，得房率高達(dá)142%，其中客廳與書房外側(cè)的陽臺面積近50平方米，形成半開放式景觀空間。9號樓296平方米戶型，使用面積達(dá)421平方米，不計容的陽臺面積達(dá)72平方米。
該項目所在的麓湖板塊是成都房價制高點(diǎn)，周邊湖島別墅單價突破10萬元/平方米，部分高層住宅均價亦達(dá)5萬元/平方米。麓湖麗世縵華高層住宅的帶看、成交及平均售價明顯高于周邊同類產(chǎn)品。
同為“好房子”項目的嘉禾桂府位于成都市新都區(qū)，主打100—130平方米戶型，單價1.4萬元/平方米，總價在200萬元以內(nèi)，主要面向剛需群體。這個項目價格與周邊項目不相上下，但卻是按“好房子”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的，兩次開盤均進(jìn)行了搖號。
嘉禾桂府117平方米的四室戶型，使用面積為132平方米，得房率113%。項目首層架空層設(shè)置了超4000平方米的公共空間，下沉式廣場內(nèi)配備兒童樂園、社區(qū)書吧等設(shè)施，凸顯“好房子”普惠性理念。
上述國有房企的成都區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，對購房者而言，“好房子”與傳統(tǒng)住宅的核心差異體現(xiàn)在三方面：
其一，公共空間革新。與傳統(tǒng)住宅單元入戶逼仄的空間相比，“好房子”通過挑高設(shè)計和大面積公共區(qū)域提升社區(qū)品質(zhì)，并允許配建商業(yè)設(shè)施，不僅提升了居住環(huán)境，也豐富了生活配套設(shè)施。
麓湖麗世縵華和嘉禾桂府項目的業(yè)主公共活動空間均超過4000平方米；招商蛇口位于成華區(qū)圣燈街道的項目于2025年1月獲批，首層架空部分的公共活動空間和全民健身活動場地合計面積超過5000平方米。
其二，居住尺度突破。傳統(tǒng)住宅層高普遍低于3米，陽臺寬度和面積均受限；“好房子”普遍要求套內(nèi)層高不低于3米，陽臺占套內(nèi)建筑面積比上限最高提升至25%，且標(biāo)配生態(tài)陽臺及入戶花園。
其三，得房率躍升。傳統(tǒng)住宅得房率多低于80%，想要提高得房率需要“偷面積”；而“好房子”通過陽臺、入戶花園等不計容面積，使得房率普遍超過110%，而且贈送面積與住宅融為一體。
上述國有房企的成都區(qū)域負(fù)責(zé)人說，贈送面積和增加套內(nèi)層高雖然不計容積率，但會增加建筑成本，所以，一些豪宅和改善型項目擁有更高的得房率和層高，而剛需項目則嚴(yán)控成本。例如，麓湖麗世縵華的層高3.3米，得房率140%；嘉禾桂府層高3.1米，得房率110%。
上述中介人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，受房地產(chǎn)市場陰跌等因素影響，2024年成都土地市場成交情況不佳，加上新規(guī)實(shí)施時間不長，現(xiàn)階段入市的“好房子”項目數(shù)量有限，預(yù)計今年上半年將有大量按新規(guī)獲批的項目入市。
“每個區(qū)域只有一兩個‘好房子‘項目，賣得都不錯?！痹撝薪槿耸空f，嘉禾桂府于2024年12月、2025年1月兩次開盤，由于認(rèn)購客戶較多，均采取搖號銷售，當(dāng)日即告售罄，目前正在醞釀第三次開盤，參與搖號需繳納2萬元誠意金。
據(jù)項目銷售人員介紹，麓湖麗世縵華雖然還沒有取得預(yù)售許可證，但已經(jīng)被預(yù)訂了20多套，基本為老帶新，目前看房需要驗資（門檻是銀行存款、微信或支付寶余額、股票或基金賬戶的資金超過300萬元）。
設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)
2024年成都新規(guī)明確，已拿地未開工項目可以按照新規(guī)做規(guī)劃設(shè)計，不需要重新簽訂土地出讓合同；已獲工程規(guī)劃許可但未取得施工許可的項目，可以按新規(guī)向規(guī)劃部門申請調(diào)整規(guī)劃。
“2024年9月以來開工的項目，基本都是執(zhí)行‘好房子’標(biāo)準(zhǔn)?！鄙鲜鰢蟹科蟮某啥紖^(qū)域負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，隨著“好房子”項目陸續(xù)入市，成都有望成為全國第一個“好房子”項目全面覆蓋的城市。
政策層面對“好房子”提出四項標(biāo)準(zhǔn)。第一，安全：全包建筑結(jié)構(gòu)穩(wěn)固、防火、抗震，保障居住者生命財產(chǎn)安全；第二，舒適：注重室內(nèi)空間合理、采光通風(fēng)良好，以及整體居住體驗的提升；第三，綠色：采用環(huán)保節(jié)能的建筑材料與技術(shù)，實(shí)現(xiàn)低碳、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展；第四，智慧：整合智能家居及現(xiàn)代信息技術(shù)，為居民提供便捷高效的生活服務(wù)。
目前，全國已經(jīng)有15個省份公開宣布推動“好房子”建設(shè)，數(shù)十個城市對原有城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定進(jìn)行了調(diào)整。
四川在推動“好房子”建設(shè)方面較為積極。2024年下半年以來，成都、巴中、瀘州、西昌、綿陽和眉山等城市先后出臺了新版城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，尤其是成都，已經(jīng)開始大面積推動“好房子”項目建設(shè)。
2025年初，北京宣布將在年內(nèi)推進(jìn)“好房子”試點(diǎn)。2月13日，《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》正式出臺，對陽臺、居住空間、首層架空、風(fēng)雨連廊、公共空間等方面的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)做出規(guī)定。
不同城市的規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。
以首層架空公共空間為例，北京的規(guī)定是，對面積不超過建筑基底面積50%、高度在4.9米以下的架空層，其建筑面積不計入地塊容積率，不收取地價款；成都的要求是：架空高度不高于4.5米；首層架空的面積占建筑基底面積的比例，高層不低于20%，多層不低于10%。
從出臺新規(guī)的城市來看，多數(shù)城市要求首層架空高度在4米到4.9米之間，首層架空公共空間面積占建筑基底面積的比例下限為10%—30%不等。首層架空層作為業(yè)主公共活動空間是“好房子”獨(dú)有的標(biāo)準(zhǔn)。
在陽臺進(jìn)深及陽臺水平投影面積占套內(nèi)建筑面積比重方面，鄭州的陽臺進(jìn)深上限是2.4米，面積占比上限為25%；成都的生態(tài)陽臺進(jìn)深最大可達(dá)3米至4米，面積占比可達(dá)25%至30%；北京新規(guī)的這兩個數(shù)字分別是1.8米和10%；其他多數(shù)城市陽臺進(jìn)深在1.3米到2.4米，面積占比在10%到25%。
不同城市對套內(nèi)層高要求也不同。成都和鄭州的要求是不低于3米、不高于3.6米；部分城市僅明確了上限，而沒有要求下限；多數(shù)城市對住宅層高的要求在3米至3.3米之間。
考量與博弈
因人口持續(xù)流入，成都商品住宅銷售規(guī)模曾連續(xù)6年（2018-2023）位居全國第一。其中，2023年一手房成交接近10萬套，二手房成交超過22萬套。但這一年，成都樓市也開始進(jìn)入轉(zhuǎn)折期。
轉(zhuǎn)折主要表現(xiàn)在兩方面：土地方面，2023年成都宅地成交面積同比下降了26%，但天府新區(qū)、成華區(qū)等熱門區(qū)域土地溢價進(jìn)一步走高；樓市方面，2023年成都新房價格同比上漲12%，但非核心區(qū)及二手房價格進(jìn)入陰跌通道。
進(jìn)入2024年，成都樓市分化進(jìn)一步加劇。第一，新房成交量繼續(xù)走低，但千萬級豪宅成交刷新歷史紀(jì)錄；第二，土地市場遇冷，全年宅地成交金額同比下降近50%，但錦江區(qū)、青羊區(qū)等熱門區(qū)域樓面價突破2萬元/平方米，最高達(dá)2.7萬元/平方米。
“好房子”在這種背景下如約而至。上述國有房企的成都區(qū)域負(fù)責(zé)人認(rèn)為，成都之所以大規(guī)模推廣第四代住宅（即“好房子”），與土地市場和樓市下行不無關(guān)系?！昂梅孔印狈催^來又影響了土地市場和樓市。
在樓市方面，2024年以來，成都住宅成交開始放緩，但2024年年底“好房子”項目入市后，受到市場認(rèn)可，一些遠(yuǎn)郊項目也遭到瘋搶。
在房價方面，麓湖麗世縵華項目所在的麓湖板塊，2024年頹勢開始顯現(xiàn)，鄰近的項目售價普遍在5萬元/平方米左右，但麓湖麗世縵華因得房率等因素，房價超過6萬元/平方米。
在土地市場方面，2025年1月，成都共計成交4幅宅地，其中3幅樓面價均在2萬元/平方米左右，溢價率普遍超過20%?！昂梅孔印表椖棵媸?，也讓一些老項目焦慮起來。麓湖麗世縵華的銷售人員介紹，項目原來規(guī)劃將高層住宅的陽臺封在套內(nèi)，遭到同區(qū)域競品項目方舉報，最終還是將部分陽臺隔絕在玻璃外。
上述國有房企的成都區(qū)域負(fù)責(zé)人說，“好房子”項目僅得房率高一項，就可以讓周邊的項目貶值，同樣的建筑面積、同樣的價格，購房者更愿意購買得房率高的項目，所以，“好房子”對存量項目形成的威脅較大。
一位來自民營房企的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，在推動“好房子”建設(shè)方面，多數(shù)城市沒有成都的勇氣。由于近年樓市下行，這些城市的存量住宅規(guī)模較大，一旦“好房子”大量入市，存量項目更難去化，想要去化就得大幅降價。
“同樣是100平方米的建筑面積，傳統(tǒng)項目的使用面積最多80平方米，而第四代住宅可以達(dá)到110平方米以上?！痹撁駹I房企人士說，新老項目相差的不僅僅是使用面積，更是真金白銀。
“政府也很難?！鄙鲜鰢蟹科蟮某啥紖^(qū)域負(fù)責(zé)人說，各地政府都希望通過第四代住宅增加土地收入，但又擔(dān)心存量項目賣不掉出現(xiàn)爛尾。所以，在審批項目規(guī)劃方案過程中，政府嚴(yán)格限制“好房子”項目的供應(yīng)比例。
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