經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 從小區(qū)大門(mén)穿過(guò)蜿蜒的綠化帶，來(lái)到一棟正在施工的住宅樓前，入戶(hù)可見(jiàn)挑高10.5米的大堂。穿過(guò)大堂，健身房、恒溫泳池、紅酒吧、KTV、雪茄吧等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。銷(xiāo)售人員介紹，該項(xiàng)目一層至四層為業(yè)主專(zhuān)屬會(huì)所，面積達(dá)4000平方米。
這個(gè)名為麓湖麗世縵華的項(xiàng)目位于成都市天府新區(qū)，是當(dāng)?shù)厥讉€(gè)“好房子”項(xiàng)目。一期由三棟高層住宅、兩排疊拼別墅及商業(yè)裙樓組成。目前在售高層住宅以3.4米層高、40平方米生態(tài)陽(yáng)臺(tái)、142%得房率等標(biāo)簽為核心賣(mài)點(diǎn)。
2023年6月，住建部部長(zhǎng)倪虹在中國(guó)城市高質(zhì)量發(fā)展論壇上首次提出“好房子”概念。此后，住建部聯(lián)合多部門(mén)修訂《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，對(duì)房屋質(zhì)量、層高、隔音、采光等指標(biāo)提出更高要求。
2024年8月，《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2024版）》正式出臺(tái)，為“好房子”建設(shè)提供政策依據(jù)。麓湖麗世縵華項(xiàng)目于同年9月摘地，成為成都首批落地的“好房子”項(xiàng)目之一。
一家國(guó)有房企的成都區(qū)域負(fù)責(zé)人稱(chēng)，新規(guī)實(shí)施后，成都“好房子”項(xiàng)目已呈遍地開(kāi)花之勢(shì)。
該負(fù)責(zé)人介紹，與過(guò)去別墅、豪宅“偷面積”不同，“好房子”贈(zèng)送的挑空、陽(yáng)臺(tái)、入戶(hù)花園等面積均在政策允許范圍內(nèi)，可以通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)與計(jì)容面積更好地融為一體，提高居住舒適性。
一位中介人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，目前成都在售的“好房子”項(xiàng)目有10個(gè)左右，分布在全市各個(gè)區(qū)域，不僅有豪宅、改善型住宅，也有剛需型住宅。性?xún)r(jià)比和競(jìng)爭(zhēng)力明顯高于同區(qū)位的其他項(xiàng)目，成交量普遍更好。
在2025年年初的地方兩會(huì)上，全國(guó)15個(gè)省份宣布將大力推進(jìn)“好房子”建設(shè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年下半年以來(lái)，已有超30個(gè)城市發(fā)布新版城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，“好房子”時(shí)代正式拉開(kāi)帷幕。
“好房子”
麓湖麗世縵華在售高層住宅共85套，單價(jià)為6萬(wàn)元/平方米至12萬(wàn)元/平方米，單套總價(jià)最低1700萬(wàn)元。作為高端“好房子”項(xiàng)目，麓湖麗世縵華除配備超40%公共活動(dòng)空間外，每戶(hù)還贈(zèng)送生態(tài)陽(yáng)臺(tái)及入戶(hù)花園。
例如：7號(hào)樓284平方米戶(hù)型疊加贈(zèng)送面積后，使用面積達(dá)406平方米，得房率高達(dá)142%，其中客廳與書(shū)房外側(cè)的陽(yáng)臺(tái)面積近50平方米，形成半開(kāi)放式景觀空間。9號(hào)樓296平方米戶(hù)型，使用面積達(dá)421平方米，不計(jì)容的陽(yáng)臺(tái)面積達(dá)72平方米。
該項(xiàng)目所在的麓湖板塊是成都房?jī)r(jià)制高點(diǎn)，周邊湖島別墅單價(jià)突破10萬(wàn)元/平方米，部分高層住宅均價(jià)亦達(dá)5萬(wàn)元/平方米。麓湖麗世縵華高層住宅的帶看、成交及平均售價(jià)明顯高于周邊同類(lèi)產(chǎn)品。
同為“好房子”項(xiàng)目的嘉禾桂府位于成都市新都區(qū)，主打100—130平方米戶(hù)型，單價(jià)1.4萬(wàn)元/平方米，總價(jià)在200萬(wàn)元以?xún)?nèi)，主要面向剛需群體。這個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格與周邊項(xiàng)目不相上下，但卻是按“好房子”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的，兩次開(kāi)盤(pán)均進(jìn)行了搖號(hào)。
嘉禾桂府117平方米的四室戶(hù)型，使用面積為132平方米，得房率113%。項(xiàng)目首層架空層設(shè)置了超4000平方米的公共空間，下沉式廣場(chǎng)內(nèi)配備兒童樂(lè)園、社區(qū)書(shū)吧等設(shè)施，凸顯“好房子”普惠性理念。
上述國(guó)有房企的成都區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，對(duì)購(gòu)房者而言，“好房子”與傳統(tǒng)住宅的核心差異體現(xiàn)在三方面：
其一，公共空間革新。與傳統(tǒng)住宅單元入戶(hù)逼仄的空間相比，“好房子”通過(guò)挑高設(shè)計(jì)和大面積公共區(qū)域提升社區(qū)品質(zhì)，并允許配建商業(yè)設(shè)施，不僅提升了居住環(huán)境，也豐富了生活配套設(shè)施。
麓湖麗世縵華和嘉禾桂府項(xiàng)目的業(yè)主公共活動(dòng)空間均超過(guò)4000平方米；招商蛇口位于成華區(qū)圣燈街道的項(xiàng)目于2025年1月獲批，首層架空部分的公共活動(dòng)空間和全民健身活動(dòng)場(chǎng)地合計(jì)面積超過(guò)5000平方米。
其二，居住尺度突破。傳統(tǒng)住宅層高普遍低于3米，陽(yáng)臺(tái)寬度和面積均受限；“好房子”普遍要求套內(nèi)層高不低于3米，陽(yáng)臺(tái)占套內(nèi)建筑面積比上限最高提升至25%，且標(biāo)配生態(tài)陽(yáng)臺(tái)及入戶(hù)花園。
其三，得房率躍升。傳統(tǒng)住宅得房率多低于80%，想要提高得房率需要“偷面積”；而“好房子”通過(guò)陽(yáng)臺(tái)、入戶(hù)花園等不計(jì)容面積，使得房率普遍超過(guò)110%，而且贈(zèng)送面積與住宅融為一體。
上述國(guó)有房企的成都區(qū)域負(fù)責(zé)人說(shuō)，贈(zèng)送面積和增加套內(nèi)層高雖然不計(jì)容積率，但會(huì)增加建筑成本，所以，一些豪宅和改善型項(xiàng)目擁有更高的得房率和層高，而剛需項(xiàng)目則嚴(yán)控成本。例如，麓湖麗世縵華的層高3.3米，得房率140%；嘉禾桂府層高3.1米，得房率110%。
上述中介人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)陰跌等因素影響，2024年成都土地市場(chǎng)成交情況不佳，加上新規(guī)實(shí)施時(shí)間不長(zhǎng)，現(xiàn)階段入市的“好房子”項(xiàng)目數(shù)量有限，預(yù)計(jì)今年上半年將有大量按新規(guī)獲批的項(xiàng)目入市。
“每個(gè)區(qū)域只有一兩個(gè)‘好房子‘項(xiàng)目，賣(mài)得都不錯(cuò)?！痹撝薪槿耸空f(shuō)，嘉禾桂府于2024年12月、2025年1月兩次開(kāi)盤(pán)，由于認(rèn)購(gòu)客戶(hù)較多，均采取搖號(hào)銷(xiāo)售，當(dāng)日即告售罄，目前正在醞釀第三次開(kāi)盤(pán)，參與搖號(hào)需繳納2萬(wàn)元誠(chéng)意金。
據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，麓湖麗世縵華雖然還沒(méi)有取得預(yù)售許可證，但已經(jīng)被預(yù)訂了20多套，基本為老帶新，目前看房需要驗(yàn)資（門(mén)檻是銀行存款、微信或支付寶余額、股票或基金賬戶(hù)的資金超過(guò)300萬(wàn)元）。
設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)
2024年成都新規(guī)明確，已拿地未開(kāi)工項(xiàng)目可以按照新規(guī)做規(guī)劃設(shè)計(jì)，不需要重新簽訂土地出讓合同；已獲工程規(guī)劃許可但未取得施工許可的項(xiàng)目，可以按新規(guī)向規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃。
“2024年9月以來(lái)開(kāi)工的項(xiàng)目，基本都是執(zhí)行‘好房子’標(biāo)準(zhǔn)?！鄙鲜鰢?guó)有房企的成都區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，隨著“好房子”項(xiàng)目陸續(xù)入市，成都有望成為全國(guó)第一個(gè)“好房子”項(xiàng)目全面覆蓋的城市。
政策層面對(duì)“好房子”提出四項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。第一，安全：全包建筑結(jié)構(gòu)穩(wěn)固、防火、抗震，保障居住者生命財(cái)產(chǎn)安全；第二，舒適：注重室內(nèi)空間合理、采光通風(fēng)良好，以及整體居住體驗(yàn)的提升；第三，綠色：采用環(huán)保節(jié)能的建筑材料與技術(shù)，實(shí)現(xiàn)低碳、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展；第四，智慧：整合智能家居及現(xiàn)代信息技術(shù)，為居民提供便捷高效的生活服務(wù)。
目前，全國(guó)已經(jīng)有15個(gè)省份公開(kāi)宣布推動(dòng)“好房子”建設(shè)，數(shù)十個(gè)城市對(duì)原有城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定進(jìn)行了調(diào)整。
四川在推動(dòng)“好房子”建設(shè)方面較為積極。2024年下半年以來(lái)，成都、巴中、瀘州、西昌、綿陽(yáng)和眉山等城市先后出臺(tái)了新版城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，尤其是成都，已經(jīng)開(kāi)始大面積推動(dòng)“好房子”項(xiàng)目建設(shè)。
2025年初，北京宣布將在年內(nèi)推進(jìn)“好房子”試點(diǎn)。2月13日，《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》正式出臺(tái)，對(duì)陽(yáng)臺(tái)、居住空間、首層架空、風(fēng)雨連廊、公共空間等方面的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)做出規(guī)定。
不同城市的規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。
以首層架空公共空間為例，北京的規(guī)定是，對(duì)面積不超過(guò)建筑基底面積50%、高度在4.9米以下的架空層，其建筑面積不計(jì)入地塊容積率，不收取地價(jià)款；成都的要求是：架空高度不高于4.5米；首層架空的面積占建筑基底面積的比例，高層不低于20%，多層不低于10%。
從出臺(tái)新規(guī)的城市來(lái)看，多數(shù)城市要求首層架空高度在4米到4.9米之間，首層架空公共空間面積占建筑基底面積的比例下限為10%—30%不等。首層架空層作為業(yè)主公共活動(dòng)空間是“好房子”獨(dú)有的標(biāo)準(zhǔn)。
在陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深及陽(yáng)臺(tái)水平投影面積占套內(nèi)建筑面積比重方面，鄭州的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深上限是2.4米，面積占比上限為25%；成都的生態(tài)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深最大可達(dá)3米至4米，面積占比可達(dá)25%至30%；北京新規(guī)的這兩個(gè)數(shù)字分別是1.8米和10%；其他多數(shù)城市陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深在1.3米到2.4米，面積占比在10%到25%。
不同城市對(duì)套內(nèi)層高要求也不同。成都和鄭州的要求是不低于3米、不高于3.6米；部分城市僅明確了上限，而沒(méi)有要求下限；多數(shù)城市對(duì)住宅層高的要求在3米至3.3米之間。
考量與博弈
因人口持續(xù)流入，成都商品住宅銷(xiāo)售規(guī)模曾連續(xù)6年（2018-2023）位居全國(guó)第一。其中，2023年一手房成交接近10萬(wàn)套，二手房成交超過(guò)22萬(wàn)套。但這一年，成都樓市也開(kāi)始進(jìn)入轉(zhuǎn)折期。
轉(zhuǎn)折主要表現(xiàn)在兩方面：土地方面，2023年成都宅地成交面積同比下降了26%，但天府新區(qū)、成華區(qū)等熱門(mén)區(qū)域土地溢價(jià)進(jìn)一步走高；樓市方面，2023年成都新房?jī)r(jià)格同比上漲12%，但非核心區(qū)及二手房?jī)r(jià)格進(jìn)入陰跌通道。
進(jìn)入2024年，成都樓市分化進(jìn)一步加劇。第一，新房成交量繼續(xù)走低，但千萬(wàn)級(jí)豪宅成交刷新歷史紀(jì)錄；第二，土地市場(chǎng)遇冷，全年宅地成交金額同比下降近50%，但錦江區(qū)、青羊區(qū)等熱門(mén)區(qū)域樓面價(jià)突破2萬(wàn)元/平方米，最高達(dá)2.7萬(wàn)元/平方米。
“好房子”在這種背景下如約而至。上述國(guó)有房企的成都區(qū)域負(fù)責(zé)人認(rèn)為，成都之所以大規(guī)模推廣第四代住宅（即“好房子”），與土地市場(chǎng)和樓市下行不無(wú)關(guān)系?！昂梅孔印狈催^(guò)來(lái)又影響了土地市場(chǎng)和樓市。
在樓市方面，2024年以來(lái)，成都住宅成交開(kāi)始放緩，但2024年年底“好房子”項(xiàng)目入市后，受到市場(chǎng)認(rèn)可，一些遠(yuǎn)郊項(xiàng)目也遭到瘋搶。
在房?jī)r(jià)方面，麓湖麗世縵華項(xiàng)目所在的麓湖板塊，2024年頹勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)，鄰近的項(xiàng)目售價(jià)普遍在5萬(wàn)元/平方米左右，但麓湖麗世縵華因得房率等因素，房?jī)r(jià)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。
在土地市場(chǎng)方面，2025年1月，成都共計(jì)成交4幅宅地，其中3幅樓面價(jià)均在2萬(wàn)元/平方米左右，溢價(jià)率普遍超過(guò)20%。“好房子”項(xiàng)目面世，也讓一些老項(xiàng)目焦慮起來(lái)。麓湖麗世縵華的銷(xiāo)售人員介紹，項(xiàng)目原來(lái)規(guī)劃將高層住宅的陽(yáng)臺(tái)封在套內(nèi)，遭到同區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目方舉報(bào)，最終還是將部分陽(yáng)臺(tái)隔絕在玻璃外。
上述國(guó)有房企的成都區(qū)域負(fù)責(zé)人說(shuō)，“好房子”項(xiàng)目?jī)H得房率高一項(xiàng)，就可以讓周邊的項(xiàng)目貶值，同樣的建筑面積、同樣的價(jià)格，購(gòu)房者更愿意購(gòu)買(mǎi)得房率高的項(xiàng)目，所以，“好房子”對(duì)存量項(xiàng)目形成的威脅較大。
一位來(lái)自民營(yíng)房企的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，在推動(dòng)“好房子”建設(shè)方面，多數(shù)城市沒(méi)有成都的勇氣。由于近年樓市下行，這些城市的存量住宅規(guī)模較大，一旦“好房子”大量入市，存量項(xiàng)目更難去化，想要去化就得大幅降價(jià)。
“同樣是100平方米的建筑面積，傳統(tǒng)項(xiàng)目的使用面積最多80平方米，而第四代住宅可以達(dá)到110平方米以上?！痹撁駹I(yíng)房企人士說(shuō)，新老項(xiàng)目相差的不僅僅是使用面積，更是真金白銀。
“政府也很難?！鄙鲜鰢?guó)有房企的成都區(qū)域負(fù)責(zé)人說(shuō)，各地政府都希望通過(guò)第四代住宅增加土地收入，但又擔(dān)心存量項(xiàng)目賣(mài)不掉出現(xiàn)爛尾。所以，在審批項(xiàng)目規(guī)劃方案過(guò)程中，政府嚴(yán)格限制“好房子”項(xiàng)目的供應(yīng)比例。
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