21世紀經濟報道記者 閆碩 北京報道
2月27日，匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“匯添富九州通醫(yī)藥REIT”）在上海證券交易所上市。這是中國醫(yī)藥倉儲設施的首單公募REITs上市，也是湖北省第一單民營企業(yè)不動產上市。
根據上交所信息，匯添富九州通醫(yī)藥REIT基金份額4億份，發(fā)售價格2.895元/份，募集資金總額11.58億元。匯添富九州通醫(yī)藥REIT的原始權益人為九州通醫(yī)藥集團物流有限公司，基金管理人為匯添富基金管理股份有限公司，專項計劃管理人為匯添富資本管理有限公司。
另外，該基金的底層資產為位于武漢西大門交通要道東西湖區(qū)的武漢東西湖現(xiàn)代醫(yī)藥倉儲物流項目，建筑面積合計約17.24萬平方米。2021-2023年項目公司營業(yè)收入分別為8390.23萬元、9009.92萬元、9317.85萬元。
業(yè)內普遍認為，多元化的融資方式為九州通提供了更多的資金來源，有助于降低對單一融資渠道的依賴，增強企業(yè)的資金籌措能力。這些資金可以有效盤活九州通醫(yī)藥倉儲物流資產及配套設施，實現(xiàn)重資產向輕資產的轉型，提升九州通的資產運營能力。
根據中郵證券，醫(yī)藥流通行業(yè)整體資金需求大。醫(yī)藥流通行業(yè)是資金密集型產業(yè)，作為醫(yī)藥生產廠商與醫(yī)療機構、零售藥店等主體的中間環(huán)節(jié)，行業(yè)整體資金壓力較大。
Wind數(shù)據顯示，2023年醫(yī)藥行業(yè)整體應收賬款周轉天數(shù)為84.93天，經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額占營業(yè)收入比重10.08%。其中醫(yī)藥流通板塊應收賬款周轉天數(shù)為98.40天，在子板塊中處于較高水平，經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額占營業(yè)收入比重2.7%，為行業(yè)最低，板塊資金壓力大。
2023年3月，九州通發(fā)布公告，擬以公司（含下屬分子公司）擁有的醫(yī)藥物流倉儲資產及配套設施為底層資產，開展基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）的申報發(fā)行工作。2024年9月，中國證監(jiān)會和上海證券交易所正式受理九州通公募REITs項目。
中郵證券認為，發(fā)行公募REITs對于九州通資金周轉效率提升具備重大意義。九州通在傳統(tǒng)批發(fā)業(yè)務基礎上，積極布局總代總銷、高值配送、第三方物流等多元業(yè)務，對于資金周轉要求高。此外，民營企業(yè)在融資方面與國企相比優(yōu)勢較小，發(fā)行公募REITs對于公司資金周轉意義重大。
有券商分析師向21世紀經濟報道記者指出，基礎設施公募REITs可成為九州通盤活資產的平臺，在首批入池醫(yī)藥物流倉儲資產及配套設施發(fā)行成功后，可通過擴募的方式逐步盤活公司剩余的醫(yī)藥物流倉儲資產及配套設施，加快資產流動性，為公司籌集更多的資金。在輕資產運營模式下，公司可以集中資金用于主營業(yè)務的快速發(fā)展。
事實上，此類項目已有相關海外經驗可以借鑒。廣發(fā)證券指出，美國REITs市場發(fā)展最早、規(guī)模最大，龍頭醫(yī)藥流通企業(yè)已實現(xiàn)輕資產化發(fā)展。美國REITs起始于20世紀60年代中期，在接下來的60年里REITs在世界范圍內快速發(fā)展。
通過對比美國、日本與中國醫(yī)藥流通龍頭企業(yè)的固定資產周轉率，廣發(fā)證券指出美國醫(yī)藥流通企業(yè)固定資產周轉率在60-135之間，遠高于日本及中國同業(yè)，依托于美國發(fā)達的REITs市場已實現(xiàn)輕資產化發(fā)展。
根據公告，公募REITs的發(fā)行將對九州通財務指標產生積極影響，預計將增加公司2025年度凈利潤不超過7億元（最終以會計師事務所年度審計后的結果為準）。
業(yè)內普遍認為，基礎設施公募REITs為九州通擁有的醫(yī)藥物流倉儲資產及配套設施盤活提供了新的權益型融資方式，可減少公司對傳統(tǒng)債務融資方式的依賴。
截至2024年三季報，九州通資產負債率為67.52%，其中有息負債合計147.35億元，占總資產的比例為14.59%，有息負債規(guī)模整體偏大。
銀河證券分析師認為，本次REITs發(fā)行將盤活公司存量資產，降低資產負債率和有息債務占比。另外公司貨幣資金和交易性金融資產合計161.76億元，占總資產的比例為16.01%，本次REITs募集的資金利于公司加大杠桿發(fā)展CSO、新零售等新業(yè)務，進一步提升公司的盈利能力和經營效率，實現(xiàn)“輕重分離”的多元化收益戰(zhàn)略。
中郵證券表示，基礎設施公募REITs平臺作為權益性融資通道，在盤活公司醫(yī)藥物流倉儲資產及配套設施的同時，可以有效地降低公司負債率，并且為新投基礎設施項目提供資金來源，最終實現(xiàn)存量資產和新增投資的良性循環(huán)。
上述券商分析師向記者指出，REITs基金基礎設施資產為武漢東西湖現(xiàn)代醫(yī)藥倉儲物流項目，項目具備優(yōu)秀的盈利能力，2021-2023年毛利率處于63%及以上，凈利率提升至40%以上，自2021年起持續(xù)提升。后續(xù)經營有望量價齊升，保障項目收益穩(wěn)健增長。同時，收益具備保障機制，產品擴募性強。項目前5年有望保持收入3.5%的復合增長率，5年后續(xù)期仍有穩(wěn)健增長預期。
事實上，不僅券商分析師對九州通公募REITs項目持樂觀態(tài)度，投資者也表達出對該項目的認可與期待。
公告顯示，該項目在今年2月10日首募當日便終止募集。其發(fā)售由戰(zhàn)略配售、網下發(fā)售、公眾投資者發(fā)售三個部分組成，其中，網下投資者認購數(shù)量為0.70億份，占發(fā)售份額總數(shù)的17.50%，有效認購倍數(shù)達50倍；公眾投資者認購數(shù)量為0.30億份，占發(fā)售份額總數(shù)的7.50%，有效認購倍數(shù)達1192倍。創(chuàng)下公募REITs公眾發(fā)售認購倍數(shù)歷史新高。
此外，匯添富九州通醫(yī)藥REIT上市當天開盤便出現(xiàn)30%漲停。
近年來，國務院及相關部委和各級地方政府密集發(fā)布公募REITS相關支持政策，支持市場快速擴容，如今公募REITs發(fā)行已進入常態(tài)化新階段。
中信建投證券認為，我國公募REITs市場已邁入常態(tài)化發(fā)行新階段，一級市場方面，審核效率顯著提升；二級市場方面，2024年經歷三輪上漲，主要受益于資金面及政策面形成的雙重共振。展望后市，常態(tài)化發(fā)行將繼續(xù)支撐公募REITs市場提質擴容。
“公司計劃在政策允許且資產達標的前提下，每年公募REITs至少擴募一次，引入社會資本參與新增醫(yī)藥物流項目投資?！本胖萃ū硎尽?span style="display:none">PEa即熱新聞——關注每天科技社會生活新變化gihot.com
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