作為見證深圳房地產(chǎn)20年發(fā)展的某國有大行房貸業(yè)務經(jīng)理，陳濤（化名）對當下深圳房地產(chǎn)和房貸市場感到無奈，“去年（2024年）全年按揭規(guī)模不及前年（2023年）五分之一，這在以前是無法想象的數(shù)據(jù)”。
陳濤所在機構是該國有大行深圳地區(qū)最大的專業(yè)支行之一，與金地、華潤、寶能等大型地產(chǎn)公司合作歷史悠久，在2016年-2018年高光時刻，光一個支行年按揭貸款都有超百億規(guī)模。
在他看來，近三年來，由于政策和經(jīng)濟環(huán)境的多重影響，購房者的收入和信心受到直接的沖擊，至今仍在弱復蘇恢復之中。
不過，去年9月底取消限售以來，陳濤感受到客戶的熱度有所升溫，尤其是深圳去年11月取消豪宅稅之后。無論是信心和興趣，以及業(yè)務量數(shù)據(jù)，均有明顯上升。
3月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2025年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，一線城市中，深圳新房價格自2024年10月份以來環(huán)比持續(xù)正增長，環(huán)比連續(xù)上漲5個月，無疑是70城“止跌回穩(wěn)”的典型。
3月16日，深圳繼續(xù)宣布房貸利好措施：提升公積金貸款額度，公積金貸款首付比例不區(qū)分首套二套，最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為20%。
陳濤分析，隨著各類限購限售政策優(yōu)化，加上首付和利率的下調(diào)烘托市場氣氛和信心，剛需人群帶來了交易量回暖，而高端住宅成交則提振了均價。
3月份即將到底，陳濤盤點一下第一季業(yè)績，稍微松了一口氣，目前支行個貸完成規(guī)模已經(jīng)接近去年全年的規(guī)模，如果這一勢頭持續(xù)下去，極有可能會回到2023年的規(guī)模。
觀察：剛需帶動交易、豪宅帶動價格
陳濤表示，與往年成交拉升房價不同，現(xiàn)在是降價來帶動交易，一個是利率價格，一個是房價。
比如這周深圳觀山海熱銷，總價在700萬-1100萬之間，其中一個重要原因就是降價。均價在7萬左右，與周圍樓盤均價10萬形成較強的反差。其次，信貸、公積金政策對買家已經(jīng)具備一定的吸引力，降低購房門檻。
在剛需方面，人才房交易也給深圳銀行業(yè)帶來不少按揭業(yè)務。
陳濤表示，深圳現(xiàn)在大量推出人才房和共有產(chǎn)權房，對深圳戶口的首次購房者比較友好。如南山區(qū)即將推出5000套規(guī)模的人才房樓盤，對比周邊樓盤相當于“半價入市”，這部分貸款需求也在快速上升。
陳濤多年的沉淀讓其有個顯著業(yè)務特點：擅長一手豪宅項目，深圳南山、福田和前海等區(qū)域高檔住宅經(jīng)常都有他的身影。
據(jù)陳濤觀察，“去年11月深圳取消豪宅稅以來，高端住宅一二手市場交易開始增多，不少來自江浙等外地購房人，而且絕大部分都有企業(yè)實體；也有部分香港投資者，但是基本不按揭貸款”。
樂有家數(shù)據(jù)顯示，截至3月，深圳住宅1500萬以上的總價成交占比從去年9月的1.7%上升到4.30%。
在陳濤看來，這部分企業(yè)家愿意購入總價高、面積大的高端住宅有多重因由，一是的確企業(yè)和資產(chǎn)的投資機會都不多，一線城市的豪宅在他們眼中還是具有保值功能，即所謂“矮子里面選將軍”；二來經(jīng)過政策和價格、利率的輪番下調(diào)，尤其去年9月26日前后的政策表態(tài)，讓部分人判斷樓市底部大差不差。
存量競爭，一手按揭市場是銀行內(nèi)卷重災區(qū)
陳濤從事房貸業(yè)務近20年，近兩年同業(yè)競爭在他看來是“最為慘烈”的一個時期。
大行業(yè)務基礎相對于中小銀行要更穩(wěn)固，相對而言，深圳數(shù)十家股份行、城農(nóng)商行分行成立時間并不算長，且互相定位和模式較為雷同，互相競爭導致市場份額有明顯此消彼長的情況。
在控風險的要求下，陳濤表示，即便是人才房這種100萬-200萬左右的按揭，對購房者的收入來源審核都非常嚴格和謹慎。
陳濤坦誠，其所在支行沖業(yè)績，主要靠大額度的高端住宅按揭來帶動。不過，相比較于高峰期，現(xiàn)在豪宅成交按揭數(shù)量“少了一大半”。
陳濤表示，現(xiàn)在深圳地產(chǎn)和按揭市場處于存量競爭格局，不少中小銀行不得不祭出殺手锏，在不得用返利返點拉攏業(yè)務的明確要求下，依然也會有各種變通的方法。
其所在大行對相關政策要求非常嚴格，而且也機制上基本杜絕分支行尋找中介機構拉攏業(yè)務的可能，因此被他行搶走部分一手樓盤的房貸業(yè)務。
近兩年出現(xiàn)輕則“所有獎勵提成都給開發(fā)商工作人員，重則倒貼費用買房貸業(yè)務的方式”，陳濤認為“可以理解”，中小銀行必須要保持資產(chǎn)負債規(guī)模才能保證費用計提、資源劃撥。
成交回升，預計利率和房價會繼續(xù)下降
樂有家數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后深圳樓市也在快速恢復，2月深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量6161套，同比增長119%。
陳濤表示，從地產(chǎn)行業(yè)和市場了解到信息綜合研判，公積金、商業(yè)貸款的門檻和額度還會繼續(xù)優(yōu)化，利率水平應該還會繼續(xù)下調(diào)，與此同時，開發(fā)商和二手業(yè)主在市場壓力下議價空間會加大，促使降低成交“以價換量”。
同時，深圳樓盤成交呈現(xiàn)的區(qū)域分化越來越明顯，一哄而上搶購情況大量減少之后，購房者越來越理性，也越來越挑剔。尤其體現(xiàn)在二手房市場，同一個小區(qū)不同棟，同一棟不同樓層成交價都可能相差20%-50%。
陳濤認為，二手房處于較為明顯買方市場，買家很挑剔，比如學區(qū)房交易，“既要又要”的情況比較普遍，這會迫使部分賣家會通過降價來彌補房屋劣勢。
此外，陳濤表示，對比房價動輒30%-40%的跌幅，目前房貸實際利率水平下降還有空間。
總體上，陳濤并不肯定今年剩下三個季度房貸量會像第一季這么猛?！澳壳坝绊懗山灰蛩剡€是比較多，市場觀望還有收入預期的改善等，似乎沒有看到非常確定而持續(xù)增長的趨勢，更多是一種階段性集中交易的狀態(tài)”。
陳濤和同事們預計，樓市這種弱復蘇至少還會持續(xù)一兩年，但可以肯定的是，之前那種蜂擁搶房、瘋狂加杠桿的樓市一去不復返了。
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