1、孫宏斌現(xiàn)身股東會，清零680億債務(wù)
歷時三年的奔走，孫宏斌可能快熬出頭了。
近日，國內(nèi)房地產(chǎn)巨頭融創(chuàng)中國的董事會主席孫宏斌，突然現(xiàn)身公司股東周年會。
要知道，過去兩年的股東周年會，他都是選擇以線上接入方式參會。
根據(jù)融創(chuàng)最新公告，因2024年的財務(wù)報表核數(shù)師未發(fā)表意見，集團為了改善該事宜，實施了一系列行動計劃，其中便包括推進債務(wù)重組。
圖源：融創(chuàng)
在總規(guī)模154億元的境內(nèi)債重組方面，融創(chuàng)推出了“一攬子”方案，包括現(xiàn)金要約收購、股票及/或股票經(jīng)濟收益權(quán)兌付、以資抵債。未選擇這三個選項的債券，將延期5 至9.5 年，并將應(yīng)付及未來利息的年利率下調(diào)至1%。
年初，該方案已獲得相關(guān)債權(quán)人會議批準(zhǔn)。
目前，公司的境外債未償本金總額的75%持有人，已加入重組支持協(xié)議，一旦成功，孫宏斌將一舉清零680億債務(wù)。
從2022年融創(chuàng)陷入流動性危機以來，孫宏斌先完成900億元債務(wù)的重組。之后又在去年下半年，因再次違約，與債權(quán)人開啟二次談判。
今年3月底，融創(chuàng)發(fā)布2024年財報時，孫宏斌再次承諾2025年將全力以赴完成交付任務(wù)和境內(nèi)公開市場債務(wù)風(fēng)險的化解，爭取境外債務(wù)風(fēng)險化解取得實質(zhì)性關(guān)鍵進展。
就在今年年初，他成功重組145億元境內(nèi)債，削減了一半的債務(wù)。如果再拿下境外債，孫宏斌這一輪減債的總額，預(yù)計將會超過750個億。
要知道，目前的國際金價約為770元/g，孫宏斌減債的總額約等于100噸黃金。
當(dāng)前，孫宏斌正等待境外債重組方案的落地，讓融創(chuàng)總規(guī)模為95.5億美元（約合人民幣680億元）的境外債，得以清零。
融創(chuàng)的境外債重組召集聆訊定于9月15日在香港召開。屆時，將讓債權(quán)人進行投票批準(zhǔn)計劃，完成相關(guān)法庭程序后，重組方案將正式生效。
孫宏斌只向債權(quán)人提供了一個選項——全額債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)。換句話說，就是把債權(quán)人變成股東，債務(wù)基本清零。同時設(shè)計了“股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定計劃”，以應(yīng)對管理層持股被稀釋的問題。
全額債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)作為這次方案的一大亮點，可以為債權(quán)人提供獲得短期流動性及潛在股票升值收益的機會。當(dāng)然，天下沒有免費的午餐，債權(quán)人變身股東后也將與融創(chuàng)掌門人孫宏斌共同承擔(dān)風(fēng)險。
為了讓債主們順利同意這個方案，孫宏斌也給債主們打了一個大折扣。
目前，融創(chuàng)的股價約1.55港元，方案中設(shè)定的轉(zhuǎn)股價最低為3.5港元。這意味著，如果融創(chuàng)后續(xù)能順利回升，債權(quán)人們就能獲得部分回血，不過若長期低迷，也只能自己吃下這個虧。
圖源：Google財經(jīng)
事實上，他的實際談判推進還是比較順利的。從方案正式公布，到達成75%債權(quán)人同意的法定條件，孫宏斌只花了2個月。
大概是大家都相信“不死鳥”孫宏斌這一次也能化險為夷，東山再起吧。
想當(dāng)年，清華大學(xué)研究生畢業(yè)的孫宏斌辭職來到聯(lián)想，不到一年便成為了企業(yè)部經(jīng)理，之后因“挪用公款罪”被判刑5年。
出獄后，他首次創(chuàng)業(yè)，成立了順馳地產(chǎn)，公司在2003年的銷售額就已經(jīng)達到45億元，接近萬科的63億元，取得了非常亮眼的成績。但由于高負債、高杠桿、高成本的運營模式以及政策收緊，順馳地產(chǎn)在2006年陷入困境，最終被孫宏斌忍痛賤賣給了香港路勁。
圖源：搜狐
不過，孫宏斌并沒有就此消沉，退出市場，而是創(chuàng)立了融創(chuàng)中國，成功實現(xiàn)翻身。并且在2014年時，孫宏斌首次躋身房企前十強，不過在高舉高打七年后，公司又出現(xiàn)了流動性危機。
多次上演絕地求生的孫宏斌，這次依然沒有放棄。不過，面臨“化債-銷售-信心”的三角平衡難題，孫宏斌或許需要更多努力和運氣，才能關(guān)關(guān)難過關(guān)關(guān)過。
2、困境中的融創(chuàng)獲得強援
從孫宏斌2年沒有現(xiàn)身公司股東周年會中，我們或許能猜到融創(chuàng)的處境之艱難。
去年，融創(chuàng)實現(xiàn)營業(yè)收入740億元，同比減少52%，凈虧損則擴大至257億元，且為連續(xù)第四年虧損。截至去年年末，融創(chuàng)有息負債2596億元，較2023年底減少了181億元，但現(xiàn)金余額僅約197億元，相對于一年內(nèi)到期的短期借貸1935億元，僅能覆蓋13%。關(guān)聯(lián)公司融創(chuàng)服務(wù)2024年也虧損了4.51億元，進一步加劇其債務(wù)危機。
圖源：融創(chuàng)
可見，孫宏斌要想今年完成把融創(chuàng)拉回正軌的目標(biāo)，難度并不小。
與此同時，融創(chuàng)近年來很少開發(fā)新盤，基本盤大幅縮水。今年，融創(chuàng)預(yù)計交付6萬套房子，只有去年的1/3左右。截至6月，融創(chuàng)累計實現(xiàn)合同銷售金額約234億元，較高峰下降9成。
圖源：中指數(shù)據(jù)
此外，融創(chuàng)還面臨著多位核心高管出走的困境，因此孫宏斌也需要想辦法穩(wěn)住團隊。
過去三年，融創(chuàng)通過大幅壓縮人員編制、降低薪酬標(biāo)準(zhǔn)等方式，來減少管理費用支出，導(dǎo)致業(yè)務(wù)骨干流失現(xiàn)象愈發(fā)頻繁。同時，由于市場持續(xù)下行和資金來源受限，員工薪酬方面也存在資金缺口。
對此，孫宏斌希望能夠通過文旅、物業(yè)等板塊，增加公司現(xiàn)金流。在這一方面，孫宏斌取得了不錯的進展，2024年，這兩塊業(yè)務(wù)收入合計超120億元，總體相對穩(wěn)定。
在孫宏斌看來，不良資產(chǎn)市場有很大的空間。因此去年，融創(chuàng)內(nèi)部新成立一個資本平臺“而今資本”，其主要業(yè)務(wù)是尋找合適的不良資產(chǎn)項目進行開發(fā)盤活，融創(chuàng)的代建平臺操盤。
孫宏斌在股東大會上坦言：“運營業(yè)務(wù)在未來這兩三年會有一個比較大的突破?！?/span>
政策層面也給予了融創(chuàng)一定關(guān)照。單是2024年，融創(chuàng)獲得的保交樓專項借款、銀行配套融資審批金額以及“白名單”項目融資，就累計高達345億元。
值得注意的是，在一眾民營房企中，融創(chuàng)的資產(chǎn)質(zhì)量一直以來相對更為優(yōu)質(zhì)。截至2024年年中，融創(chuàng)未售土儲貨值約1.23萬億元，其中一、二線城市占比近七成，特別是部分上海、北京等地項目銷售表現(xiàn)強勁，未來都可轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。
比如，上海壹號院在6月27日第四次開盤，就實現(xiàn)2小時售罄，今年累計銷售超170億元，成為上半年全國單盤銷售冠軍。同樣的，北京壹號院項目，近期實樓樣板間煥新亮相后，兩周累計認購量達25套，銷售9個億。
圖源：上觀
在股東大會上，管理層透露，去年已啟動旗下住宅項目的梳理，一項一策，推動項目層面的債務(wù)重組和資產(chǎn)盤活。
“總的層面平安落地，項目層面逐個攻堅化冰。”管理層稱。
這些明星項目和政策支持給了一部分債權(quán)人信心，相信孫宏斌能夠翻盤。
頭部AMC（資產(chǎn)管理公司）也再次為孫宏斌提供支援。今年以來，孫宏斌已有三個項目，引入AMC。不過AMC入局后，融創(chuàng)仍會保留操盤開發(fā)的權(quán)利，并沿用融創(chuàng)的品牌，AMC則多在財務(wù)上把控，屬于股權(quán)類投資。
此外，中信金融資產(chǎn)也拉了孫宏斌一把，幫助北京融創(chuàng)壹號院項目完成債務(wù)重組，并且曾經(jīng)出手上海董家渡項目。該項目曾從中誠信托貸款68.322億元，現(xiàn)債權(quán)已轉(zhuǎn)讓給中信金融資產(chǎn)，違約金全免，還款期限延至4年。據(jù)稱，融創(chuàng)會與中信金融資產(chǎn)一起推進項目開發(fā)建設(shè)。
簽約儀式現(xiàn)場
對于公司未來的發(fā)展趨勢，孫宏斌稱，融創(chuàng)在開發(fā)業(yè)務(wù)方面，將集中在北京、上海、西安等核心一二線城市，把產(chǎn)品做好，不會再去很多城市。他相信盡管面臨挑戰(zhàn)，但融創(chuàng)對未來發(fā)展依舊持樂觀態(tài)度，預(yù)計今年的表現(xiàn)將優(yōu)于去年。
綜上，融創(chuàng)的未來走向尚存變數(shù)，但正如孫宏斌所說，融創(chuàng)最困難的時候已經(jīng)過去了。接下來，就看他將如何出招帶領(lǐng)融創(chuàng)走出困境。
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