3、4月份房地產(chǎn)市場迎“小陽春”，一線城市回暖明顯

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　　原標(biāo)題：交易和價格出現(xiàn)積極變化，一線城市回暖態(tài)勢明顯

　　房地產(chǎn)市場延續(xù)回穩(wěn)態(tài)勢（產(chǎn)經(jīng)觀察）

客戶在北京某處新房項(xiàng)目參觀樣板房。劉美晗攝

　　資料來源：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部

　　今年的《政府工作報告》提出“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。3、4月份，房地產(chǎn)市場進(jìn)入“金三銀四”的傳統(tǒng)銷售旺季，也被稱為“小陽春”。各地區(qū)各部門因城施策、精準(zhǔn)施策，大力支持居民剛性和改善性住房需求，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。近日，記者在部分城市進(jìn)行了采訪。

　　重點(diǎn)城市樓市量價改善，交易活躍度提升

　　3月29日晚上，記者來到北京鏈家團(tuán)結(jié)湖簽約服務(wù)中心，11間簽約室坐滿了前來洽談的客戶?！?月份周末日均成交60單左右，同比增加近20單?！狈?wù)中心負(fù)責(zé)人高尚介紹。

　　正在此時，經(jīng)紀(jì)人仵俊宇帶著客戶前來和業(yè)主細(xì)聊。剛大學(xué)畢業(yè)不久的許女士，在單位附近看中一套一居室：“首付比例下降，購房門檻降低，再加上貸款利率下調(diào)，組合貸款每個月需還6000多元，對職場新人來說，能負(fù)擔(dān)得起。”

　　仵俊宇告訴記者，春節(jié)后市場比較活躍，他所在的門店以年輕人剛需為主，3月份成交15單，比上個月增加7單，成交節(jié)奏加快。

　　北京鏈家研究院院長高原介紹，今年以來，北京房地產(chǎn)市場新增房源量、客源量均有顯著增長，買賣雙方入市意愿有所提升。3月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量為近24個月以來第二高水平，同比增長34.7%。

　　剛需之外，改善性需求也成為房地產(chǎn)市場的重要支撐。

　　“生了小寶后，我們一直想換套大房子改善居住條件，今年，政府部門推出購房補(bǔ)貼，終于下決心入手。”42歲的李女士家住浙江杭州余杭區(qū)，上個月她購置了一套三居室新房。

　　中指研究院常務(wù)副院長黃瑜介紹，隨著新型城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn)、居民收入水平提高、多孩家庭增加，購房者傾向于追求更大空間、更高品質(zhì)的居住環(huán)境。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前2月，重點(diǎn)城市90至120平方米新房成交套數(shù)占比保持在四成左右，占市場主流；與2024年同期相比，19個城市120平方米以上改善類產(chǎn)品成交占比有所提升。

　　今年一季度，隨著房地產(chǎn)市場政策優(yōu)化調(diào)整，剛性和改善性住房需求逐步釋放，樓市延續(xù)回穩(wěn)態(tài)勢，尤其是3月份以來新房、二手房成交量回升，多個城市迎來“小陽春”。

　　今年一季度，全國新建商品房和二手房成交總量同比正增長，其中二手房交易網(wǎng)簽面積同比增速超過兩位數(shù)。3月份，一線城市中，深圳二手房網(wǎng)簽成交套數(shù)同比增長58%，北京、上海同比增幅均超30%；二線城市中，杭州同比增長68%，成都、廈門成交同比增幅均超30%。

　　從房價看，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，2月份一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比繼續(xù)上漲，一、二、三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比降幅繼續(xù)收窄，房價回穩(wěn)態(tài)勢繼續(xù)顯現(xiàn)。

　　商品房交易止跌回穩(wěn)積極態(tài)勢向前端土地市場延伸。

　　今年一季度，杭州、上海住宅用地平均溢價率分別達(dá)43.3%、29%，成都平均溢價率超20%，北京、杭州、成都等地成交樓面價創(chuàng)新高。黃瑜分析，重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫，一方面是房企對這些城市新房市場銷售回穩(wěn)看好，補(bǔ)倉意愿較高；另一方面是各地加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，推出了不少位于城市核心區(qū)、配套成熟的地塊。

　　不同城市及城市內(nèi)部板塊間，樓市行情存在分化

　　盡管房地產(chǎn)市場延續(xù)積極勢頭，但不同城市及城市內(nèi)部板塊之間分化行情依然存在。

　　一線及重點(diǎn)二線城市市場修復(fù)好于三、四線城市。

　　黃瑜介紹，一線及重點(diǎn)二線城市就業(yè)機(jī)會、收入水平、配套設(shè)施等對人口吸引力較強(qiáng)，購房需求較為旺盛。同時，去年9月一攬子增量政策出臺落地以來，一線及重點(diǎn)二線城市相關(guān)政策進(jìn)一步優(yōu)化，政策效應(yīng)驅(qū)動居民置業(yè)信心改善，帶動市場恢復(fù)更加明顯，整體好于三、四線城市。

　　三、四線城市之間的房地產(chǎn)市場也有差異。部分位于重點(diǎn)城市群、都市圈，以及具有獨(dú)特產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、良好生態(tài)環(huán)境的城市，樓市需求有一定支撐。例如，位于珠三角的廣東佛山市、中山市等三線城市市場也在逐步修復(fù)。

　　“即便是重點(diǎn)城市，也呈現(xiàn)‘核心強(qiáng)于外圍’的格局，核心區(qū)域持續(xù)回暖，新房供不應(yīng)求，外圍去化速度相對較慢?！闭憬I(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬說。

　　二手房修復(fù)領(lǐng)先于新房市場。

　　58安居客研究院院長張波認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)從增量剛需驅(qū)動轉(zhuǎn)向存量置換驅(qū)動。今年二手房市場可選房源較多，憑借區(qū)位、性價比等優(yōu)勢，市場好于新房，率先回暖。

　　新房銷售中，現(xiàn)房表現(xiàn)好于期房，占比持續(xù)提升。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至2月，現(xiàn)房銷售面積同比增長10%，占新房銷售面積的35.4%，較2024年全年提升4.6個百分點(diǎn)。

　　虞曉芬分析，受房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化影響，房地產(chǎn)市場將從期房銷售為主轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售占比穩(wěn)步提升，現(xiàn)房所見即所得、入住周期更短、從源頭上杜絕交房風(fēng)險。她建議，轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售，金融支持、降低土地成本等配套政策需同步跟進(jìn)。

　　隨著政策效應(yīng)持續(xù)釋放，修復(fù)態(tài)勢有望延續(xù)

　　下一步，房地產(chǎn)市場走勢如何？多位受訪專家表示，短期來看，“銀四”重點(diǎn)城市新房及二手房銷售預(yù)計將延續(xù)修復(fù)態(tài)勢。但也要看到，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場仍處在調(diào)整之中，市場回穩(wěn)還存在壓力。須從促需求、優(yōu)供給兩端重點(diǎn)發(fā)力，堅持長短結(jié)合、標(biāo)本兼治，推動政策效應(yīng)持續(xù)釋放。

　　需求側(cè)，重點(diǎn)圍繞鞏固政策組合拳效果、加力實(shí)施城中村和危舊房改造等方面發(fā)力，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

　　在浙江杭州蕭山區(qū)的一處城中村改造項(xiàng)目中，村民王先生選擇了貨幣化安置：“貨幣化安置有一定政策獎勵，還能在其他區(qū)域選擇心儀樓盤?！苯衲?，杭州計劃推進(jìn)多個城中村改造項(xiàng)目，從實(shí)際出發(fā)有序?qū)嵤└脑?，按需推進(jìn)多元化回遷安置模式，助力消化存量商品房。

　　安徽鼓勵各市推出階段性購房補(bǔ)貼、“以舊換新”等促銷政策；江蘇南京在全市范圍內(nèi)取消商品住房限售、加大青年人剛性購房政策支持；廣東深圳調(diào)整住房公積金最高額度上浮情形和比例……今年以來，各地接連推出政策組合拳，從需求側(cè)降低購房門檻、減輕購房壓力、提振購房信心。

　　供給側(cè)，重點(diǎn)圍繞盤活存量用地和商辦用房、推進(jìn)收購存量商品房、推動建設(shè)好房子等方面發(fā)力，優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。

　　“今年的《政府工作報告》提出，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。這有助于進(jìn)一步加快去庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場加快止跌回穩(wěn)，也將增加保障性住房供給量，切實(shí)保障和改善民生。”虞曉芬說。

　　據(jù)悉，今年擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元，其中一個使用方向，就是土地收儲和收購存量商品房。收購的商品房，將優(yōu)先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等。

　　好房子建設(shè)加快推動，也在發(fā)揮以高質(zhì)量供給創(chuàng)造有效需求的作用。

　　室外有架空層打造的茶室、書吧、健身房等公共空間，不計入容積率；室內(nèi)有開敞式陽臺、智能家居、高效收納柜體……走進(jìn)全國好房子設(shè)計大賽首個落地示范項(xiàng)目——北京龍湖觀萃項(xiàng)目，即便是工作日，前來咨詢的客戶依然不少。

　　“大家對住房品質(zhì)有了更高要求，希望能獲得更好的服務(wù)?！表?xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，今年以來，項(xiàng)目周末日均到訪量在150組左右，3月份成交82套，環(huán)比增加40套。

　　接下來，相關(guān)部門將持續(xù)鞏固房地產(chǎn)政策組合拳效果，繼續(xù)打好保交房攻堅戰(zhàn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造、推進(jìn)收購存量商品房、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。同時，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，順應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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