今年以來，樓市需求、購房者信心等都在逐漸恢復(fù)中。
從一線城市松綁限購、首付利率降至歷史新低，到存量房貸利率批量下調(diào)、普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)取消，2024年全年超780條穩(wěn)樓市政策密集落地，推動(dòng)房地產(chǎn)市場在四季度進(jìn)入止跌回穩(wěn)的起步階段。
數(shù)據(jù)顯示，2024年四季度，全國新建商品房銷售面積、銷售額同比分別增長0.5%、1.0%，扭轉(zhuǎn)了之前連續(xù)下滑的態(tài)勢；從監(jiān)測的40個(gè)重點(diǎn)城市銷售情況看，12月當(dāng)月新建商品房銷售面積、銷售額同比分別增長了0.3%、4.1%。
到了2025年，“穩(wěn)住樓市”首次寫入政府工作報(bào)告，明確將通過城中村改造、收購存量商品房等舉措優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。與此同時(shí)，新增地方政府專項(xiàng)債額度達(dá)到4.4萬億元，重點(diǎn)支持土地收儲(chǔ)和商品房收購，為市場注入流動(dòng)性。
政策頻出的背景下，2025年究竟是不是買房的好時(shí)機(jī)？
一線城市：購房者入市節(jié)奏加快
自2024年9月以來，我國房地產(chǎn)市場在政策“組合拳”推動(dòng)下呈現(xiàn)明顯回暖跡象，尤其是一線城市率先企穩(wěn)。
2024年12月份，一線城市新房價(jià)格環(huán)比由11月的持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%，這是自2023年6月份以來首次反彈。其中，上海和深圳分別環(huán)比上漲0.5%和0.2%；北京和廣州雖均下降0.1%，但跌幅比11月分別收窄0.4和0.2個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí)，北京二手房網(wǎng)簽量突破2.1萬套，創(chuàng)21個(gè)月新高，深圳一手住宅網(wǎng)簽數(shù)量達(dá)到6769套，同比大幅上升165%，為近47個(gè)月來的第二高水平，購房者入市節(jié)奏明顯加快。
圖源：圖蟲創(chuàng)意
2025年開年，房地產(chǎn)市場延續(xù)回暖，一線城市二手房表現(xiàn)突出。麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的樓市監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從累計(jì)成交套數(shù)的數(shù)據(jù)同比看，今年1~2月，在重點(diǎn)監(jiān)測的14城中，12個(gè)城市均上升。其中，一線城市的累計(jì)同比大于二線城市，如深圳累計(jì)上升57.8%、上海累計(jì)上升46.8%、北京累計(jì)上升32.6%。
銷量的上升，是市場活躍度的直觀映射，也反映出消費(fèi)者內(nèi)心的購買意愿。自2024年9月起，各部門與地方積極行動(dòng)，持續(xù)優(yōu)化并落實(shí)一系列相關(guān)政策。居民購房的限制性措施大幅削減，貸款利率、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)雙雙降至歷史最低水平，當(dāng)下居民所面臨的購房政策環(huán)境，堪稱歷史最佳時(shí)期。
這樣的市場環(huán)境下，不少購房者紛紛出手。
家住上海的張女士在今年2月以130多萬元總價(jià)，購入松江區(qū)60平方米的小戶型。她告訴時(shí)代周報(bào)記者，自己有買房的想法已經(jīng)一段時(shí)間了，現(xiàn)在利率低，讓她認(rèn)定這是購房的好時(shí)機(jī)。
“以后就算房價(jià)有所波動(dòng)，下跌的空間也有限。而且每個(gè)月還房貸的壓力和租房差不多，與其一直租房，不如買套屬于自己的房子?！睆埮康南敕?，反映出當(dāng)下眾多購房者的普遍心態(tài)。在政策利好的關(guān)鍵窗口期，購房成本的切實(shí)降低，極大地促使他們果斷做出買房的決策。
在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)看來，今年1至2月份，無論是新房、二手房的交易數(shù)據(jù)，還是土地交易數(shù)據(jù)以及整體市場情緒，都呈現(xiàn)出積極態(tài)勢。加之近期全國兩會(huì)對(duì)建設(shè)“好房子”提出新要求，進(jìn)一步提振了市場預(yù)期與購房者信心。
展望后市，嚴(yán)躍進(jìn)表示，鑒于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)面的逐步向好，以及過去幾年積累的購房需求正逐步釋放，房價(jià)也趨于穩(wěn)定，從持續(xù)性角度來看，房地產(chǎn)市場回暖的趨勢具備較強(qiáng)的延續(xù)性。
二三四線城市：分化明顯
與一線城市相比，二三四線城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的“冷熱不均”分化特征。核心二線城市憑借人口導(dǎo)入優(yōu)勢和政策支持率先回暖，普通二線城市溫和復(fù)蘇，而三四線城市仍面臨一定的去庫存壓力。
數(shù)據(jù)清晰展現(xiàn)出二線城市的復(fù)蘇跡象。今年2月，二線城市新房價(jià)格環(huán)比由持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%，為2023年6月以來首次轉(zhuǎn)正，其中南京、杭州、成都、武漢等核心城市成為本輪復(fù)蘇的“領(lǐng)頭羊”。
例如，成都二手房價(jià)格已連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲，部分高端改善項(xiàng)目開盤即售罄；杭州2月二手房網(wǎng)簽量達(dá)5977套，同比激增135%；蘇州新房成交環(huán)比增長209.1%，二手房帶看量同比漲幅超268%。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)下二線城市房地產(chǎn)市場已步入關(guān)鍵的復(fù)蘇階段。從購房者的角度出發(fā)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注人口導(dǎo)入速度，特別是年輕人流入較多的區(qū)域，這類區(qū)域往往會(huì)產(chǎn)生更為旺盛的買房需求。此外，軌道交通建設(shè)情況、學(xué)區(qū)房資源分布，以及企業(yè)拿地較為集中的地方，都可作為判斷核心區(qū)域的重要指標(biāo)。
圖源：圖蟲創(chuàng)意
與一二線城市形成鮮明對(duì)比的是，三四線城市房地產(chǎn)市場整體仍處在筑底階段。2月三四線新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌 0.02%，臨沂、北海、張家口等城市跌幅超0.1%。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，三四線城市二手房價(jià)格同比已連續(xù)34個(gè)月下跌，房價(jià)調(diào)整壓力顯著。
在庫存方面，部分三四線城市去化周期較長。數(shù)據(jù)顯示，2024年12月，全國百城三四線城市新建商品住宅存銷比為30.6個(gè)月，遠(yuǎn)超一線城市（12.8個(gè)月）和二線城市（18個(gè)月）。
針對(duì)三四線城市購房，緯房研究院分析認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化態(tài)勢明顯，部分城市具備企穩(wěn)潛力，而四線城市普遍面臨下跌壓力。因此，建議購房者重點(diǎn)關(guān)注市場表現(xiàn)較好的三線城市，對(duì)于四線城市，尤其是房價(jià)跌幅較大的城市，投資需謹(jǐn)慎。
那么，哪些三四線城市有可能率先在市場困境中“突圍”？
華安證券的報(bào)告研究指出，綜合考量人口、產(chǎn)業(yè)、地理位置、資源稟賦等因素，有四類三四線城市的房地產(chǎn)市場仍具備較強(qiáng)支撐。
部分城市因獨(dú)特優(yōu)勢展現(xiàn)出房地產(chǎn)市場的韌性。
像長三角、珠三角區(qū)域的揚(yáng)州、鹽城等，處于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈且產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)勁，經(jīng)濟(jì)活力為樓市注入動(dòng)力；環(huán)滬的昆山與太倉、環(huán)京的廊坊，依托毗鄰中心城市的區(qū)位優(yōu)勢，承接外溢需求，房產(chǎn)需求持續(xù)釋放；三亞、西雙版納、桂林這類以宜居、康養(yǎng)、旅游概念聞名的城市，憑借特色資源吸引大量游客與購房者，旅居房產(chǎn)市場火熱；淄博則借助特色產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)城市破圈，積聚大量人氣，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展。
然而，還有不少三四線城市情況不容樂觀。上述報(bào)告指出，這些城市既無突出資源稟賦，又缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，購房需求基本依賴本地居民。同時(shí)，庫存積壓嚴(yán)重，人口不斷外流，使得市場供需失衡問題突出，房地產(chǎn)市場要尋得新的穩(wěn)定平衡點(diǎn)，無疑需要漫長的調(diào)整過程。
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