近日，友邦保險(xiǎn)收購(gòu)上海松江柚米社區(qū)引發(fā)市場(chǎng)對(duì)險(xiǎn)資“買(mǎi)樓”的關(guān)注。在利率下行、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺的背景下，險(xiǎn)資持續(xù)加大對(duì)優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的投資力度。中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)披露的信息顯示，截至7月22日，共有4家保險(xiǎn)公司公布了13筆不動(dòng)產(chǎn)投資，涉及6個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，合計(jì)新增投資接近50億元，較去年同期有明顯增長(zhǎng)。此外，還有不少險(xiǎn)資通過(guò)設(shè)立基金或投資公募REITs等方式布局不動(dòng)產(chǎn)。
與此前重倉(cāng)地產(chǎn)股不同，如今險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)更倚重持有購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、長(zhǎng)租公寓等收租型物業(yè)的方式，以獲取長(zhǎng)期、穩(wěn)定的租金收入。業(yè)內(nèi)人士表示，險(xiǎn)資加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資力度，是為了緩解資產(chǎn)收益難以覆蓋負(fù)債成本的壓力。優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)具有長(zhǎng)久期、低波動(dòng)、現(xiàn)金流穩(wěn)定等特性，契合險(xiǎn)資投資需求。不過(guò)，險(xiǎn)資在投資不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，需加強(qiáng)相關(guān)投研能力建設(shè)，關(guān)注退出路徑等問(wèn)題。
加大不動(dòng)產(chǎn)配置力度
近日，友邦保險(xiǎn)通過(guò)其參與成立的“中信金石基金·瓴寓國(guó)際租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REITs基金”投資了位于上海松江的租賃住宅柚米社區(qū)，房源共計(jì)2252套，總建筑面積超13萬(wàn)平方米。
這是險(xiǎn)資加速布局不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)縮影。中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)披露的信息顯示，截至7月22日，今年以來(lái)中國(guó)人壽、太平洋人壽、平安人壽、建信人壽公布了13筆大額不動(dòng)產(chǎn)投資，涉及6個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，均為對(duì)此前簽署的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的新增投資，合計(jì)新增投資47.47億元，出資筆數(shù)和金額均較去年同期有所增加。
此外，今年以來(lái)，還有多家保險(xiǎn)公司加大了對(duì)優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的配置力度。比如，今年2月，新華保險(xiǎn)、大家保險(xiǎn)攜手萬(wàn)科集團(tuán)旗下住房租賃平臺(tái)等，成立萬(wàn)新金石（廈門(mén)）住房租賃股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）。今年1月，加拿大養(yǎng)老金計(jì)劃投資委員會(huì)宣布，同意將其與龍湖集團(tuán)在中國(guó)四個(gè)房地產(chǎn)合資項(xiàng)目的49%股權(quán)出售給大家保險(xiǎn)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在利率持續(xù)下行的環(huán)境里，傳統(tǒng)固收類(lèi)資產(chǎn)已難以滿(mǎn)足險(xiǎn)資的收益需求，險(xiǎn)資急需拓展投資渠道。優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)具有長(zhǎng)久期、低波動(dòng)和現(xiàn)金流穩(wěn)定的特性，能夠滿(mǎn)足險(xiǎn)資對(duì)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的需求，成為其優(yōu)化投資策略的重要選擇。
從投資端來(lái)看，債券是險(xiǎn)資的主要配置資產(chǎn)，不過(guò)債券利率不斷下行，截至7月22日，10年期國(guó)債收益率為1.69%。從負(fù)債端來(lái)看，在經(jīng)歷多輪調(diào)整之后，當(dāng)前市面上大部分普通型人身保險(xiǎn)產(chǎn)品預(yù)定利率上限為2.5%，而前幾年普通型人身保險(xiǎn)產(chǎn)品預(yù)定利率為3%、3.5%。險(xiǎn)資負(fù)債端成本具有剛性，但當(dāng)前債券市場(chǎng)利率整體下行，使得險(xiǎn)資面臨資產(chǎn)收益難以覆蓋負(fù)債成本的壓力。
瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院院長(zhǎng)朱元偉表示：“傳統(tǒng)固定收益類(lèi)資產(chǎn)收益率不斷走低，而險(xiǎn)資負(fù)債端的償付壓力和現(xiàn)金流需求持續(xù)存在，所以險(xiǎn)資需要調(diào)整自己的配置策略，減少對(duì)傳統(tǒng)固收資產(chǎn)的依賴(lài)，增配權(quán)益和另類(lèi)資產(chǎn)，以獲取更多穩(wěn)健收益，其中比較典型的另類(lèi)投資標(biāo)的就是不動(dòng)產(chǎn)。”
北京排排網(wǎng)保險(xiǎn)代理有限公司總經(jīng)理?xiàng)罘硎?，?yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，能夠滿(mǎn)足險(xiǎn)資這類(lèi)長(zhǎng)期資金對(duì)收益的需求。同時(shí)，險(xiǎn)資有分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化資產(chǎn)配置的需求，不動(dòng)產(chǎn)與股票、債券的關(guān)聯(lián)度較低，因而成為險(xiǎn)資的一大投資選擇。
投資方式更加多元
此前，險(xiǎn)資對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資方式主要是重倉(cāng)地產(chǎn)股。近年來(lái)，隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，險(xiǎn)資對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資方式趨向多元，例如通過(guò)股權(quán)直投、設(shè)立私募基金以及投資公募REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等方式投資不動(dòng)產(chǎn)。
記者從業(yè)內(nèi)了解到，購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、長(zhǎng)租公寓等不動(dòng)產(chǎn)的投資收益主要包括底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的租金收入，以及長(zhǎng)期的資產(chǎn)增值。在當(dāng)前低利率環(huán)境下，險(xiǎn)資通過(guò)投資優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債匹配。
“優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)能夠提供穿越周期的穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)?！蹦持行”ｋU(xiǎn)資管公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，當(dāng)前公司在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資聚焦于部分一線(xiàn)城市核心地段的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。整體來(lái)看，公司投資的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)出租率較高，能夠獲得穩(wěn)定的租金收入。
“核心地段的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資收益基本確定且具有長(zhǎng)期增值潛力。目前來(lái)看，這些項(xiàng)目的凈運(yùn)營(yíng)收益率可以達(dá)到4%左右，完全能夠覆蓋負(fù)債成本。”某銀行系險(xiǎn)企相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，該公司目前投資了北京、上海等城市核心地段的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。
在投資方式上，不少保險(xiǎn)公司通過(guò)投資公募REITs等方式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資。比如，中國(guó)人壽與財(cái)信人壽、首程控股等聯(lián)合發(fā)起設(shè)立北京平準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)投資基金，該基金將通過(guò)戰(zhàn)略配售等方式投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。多家保險(xiǎn)公司還通過(guò)戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下投資以及二級(jí)市場(chǎng)擇時(shí)交易等方式投資公募REITs。
投研能力有待提升
業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前險(xiǎn)資對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的配置比例處于低位，未來(lái)隨著政策環(huán)境不斷優(yōu)化，險(xiǎn)資的不動(dòng)產(chǎn)配置比例有望提升。不過(guò)，投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)險(xiǎn)資的投研能力要求較高。
某大型保險(xiǎn)資管公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公募REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等是盤(pán)活存量資產(chǎn)的有效路徑，具有較大發(fā)展?jié)摿?。?dāng)前險(xiǎn)資對(duì)此類(lèi)資產(chǎn)的配置比例相對(duì)較低，有較大的提升空間，公司正在積極關(guān)注保障房等項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)。
朱元偉表示，不動(dòng)產(chǎn)投資與股票、債券或其他非標(biāo)投資存在較多差異，它是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的體系，涉及市場(chǎng)、財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)、法律合規(guī)等多種潛在風(fēng)險(xiǎn)。如果不僅僅是財(cái)務(wù)投資而是追求主動(dòng)管理，還需要具備較高的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力。這對(duì)于險(xiǎn)資的投研體系、管理體系、運(yùn)營(yíng)體系、決策機(jī)制、風(fēng)控體系等都構(gòu)成較大的挑戰(zhàn)。
險(xiǎn)資在通過(guò)公募REITs參與不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)還存在一定障礙。比如，當(dāng)前公募REITs的市場(chǎng)規(guī)模和流動(dòng)性有限，大額交易容易對(duì)市場(chǎng)價(jià)格造成沖擊，大體量險(xiǎn)資難以充分參與，僅能以有限資金試水。此外，險(xiǎn)資投資公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)因子相對(duì)較高，對(duì)險(xiǎn)資投資產(chǎn)生掣肘。專(zhuān)家建議，應(yīng)適當(dāng)降低險(xiǎn)資投資公募REITs風(fēng)險(xiǎn)因子，以提升險(xiǎn)資投資積極性。
能否順利退出也是險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的一大考量因素。對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)管理研究中心副主任龍格表示，對(duì)于運(yùn)營(yíng)型不動(dòng)產(chǎn)，險(xiǎn)資的退出渠道主要有公募REITs和大宗交易兩種。公募REITs的發(fā)行有一定門(mén)檻，需要滿(mǎn)足運(yùn)營(yíng)時(shí)間、租金收益率等條件，而大宗交易的活躍度有待提升，建議通過(guò)適當(dāng)放寬公募REITs準(zhǔn)入門(mén)檻、加快推動(dòng)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品建設(shè)等方式來(lái)破解這一難題。
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