▲資料圖：爛尾樓的問題一直困擾著很多購房者。圖/新華社
樓市下行的集體陣痛中，爛尾樓業(yè)主往往是最無助也最被動的一個群體。他們既失去了對未來安居的期望，又背上銀行的債務(wù)枷鎖，同時又很難通過法律途徑的救濟(jì)獲得解脫。
據(jù)《中國新聞周刊》報道，近日，江蘇連云港市中級人民法院發(fā)布的一起判決，為這些困在爛尾樓盤中的購房者點(diǎn)燃了希望。案例顯示，開發(fā)商逾期未交房，不僅需返還購房者首付款和已償還的貸款、利息，后續(xù)剩余貸款本息也由開發(fā)商承擔(dān)。該判決迅速引發(fā)熱議，被不少法律界人士認(rèn)為是貫徹了“誰違約誰擔(dān)責(zé)”的原則。
據(jù)報道，2020年11月，柏某、楊某娟與某開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買該公司開發(fā)的房屋。后因開發(fā)商遲遲未交付，柏某與楊某娟訴至法院。案情并不復(fù)雜，甚至很常見，但關(guān)鍵在于，法院最終支持了購房者的訴求，且明確引用了最高人民法院的相關(guān)司法解釋。
而這并不常見。該案典型性在于為解除《按揭貸款合同》提供了實務(wù)突破口，對于今后各級法院審判類似案件，提供了重要參考，也為眾多爛尾樓業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)益指明方向，讓他們免于“錢房兩空”。
在商品房預(yù)售制度下，購房者通常簽署兩份合同：一份是與開發(fā)商簽署的《商品房買賣合同》，另一份則是與銀行簽署的《按揭貸款合同》。一旦樓盤爛尾，選擇“脫身”的購房者必須同時解除這兩份合同。
但在以往的判決中，一些法院將購房與貸款視為兩個獨(dú)立合同，一方面判決開發(fā)商退房，另一方面又判決購房者仍應(yīng)繼續(xù)還貸。很顯然，開發(fā)商既已爛尾，就很難有足夠資金退還房款，很多開發(fā)商甚至失聯(lián)。這就導(dǎo)致購房者即便勝訴也不能順利拿到房款，卻又不得不繼續(xù)承擔(dān)還貸責(zé)任。
審理該案的連云港市贛榆區(qū)人民法院在判決中引用了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
該條款早在2003年6月1日開始施行，卻因種種原因被長期“冷處理”，甚少被應(yīng)用于司法實務(wù)中。該院此次直接引用并充分適用了該條款，實質(zhì)上相當(dāng)于打通了從退房、退首付到解除貸款合同、轉(zhuǎn)移還款責(zé)任之間的多重法律關(guān)系，形成一個自洽、閉環(huán)、可執(zhí)行的救濟(jì)邏輯模型，讓購房者可以徹底從房貸債務(wù)泥潭中脫身。
這對全國其他法院具有明確的參考與示范意義，未來可能加快“貸款合同同步解除”在司法層面的普及。
在爛尾樓既成事實的前提下，對債務(wù)關(guān)系的梳理，本質(zhì)上是在確認(rèn)潛在的最終損失由誰承擔(dān)。是購房者、開發(fā)商還是發(fā)放貸款的銀行？最高人民法院早在《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》中已明確，在房屋無法交付且無交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。
但在實際操作中，所謂的“優(yōu)先權(quán)”往往難以兌現(xiàn)。銀行的權(quán)益需要考慮，“保交樓”政策需要支持，部分地區(qū)的法院甚至曾出現(xiàn)不予立案的情況。
爛尾樓的損失理應(yīng)各方面承擔(dān)，但其中最應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的，恰恰是普通消費(fèi)者的權(quán)益。這不但事關(guān)法律的尊嚴(yán)，也與宏觀經(jīng)濟(jì)大局密切相關(guān)。
在當(dāng)前形勢下，消費(fèi)要增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)要增長，離不開穩(wěn)預(yù)期，提振消費(fèi)信心。從這個角度講，通過司法實務(wù)及時將爛尾樓受害者從房貸債務(wù)泥潭中解脫出來，激活其消費(fèi)需求就顯得尤其必要。
編輯 / 徐秋穎
校對 / 吳興發(fā)
本文鏈接：http://www.enbeike.cn/news-6-2877-0.html“誰違約誰擔(dān)責(zé)”，讓爛尾樓業(yè)主不再“錢房兩空”| 新京報社論
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