在政策利好與市場需求雙重驅(qū)動下，上海房地產(chǎn)市場迎來“小陽春”。數(shù)據(jù)顯示，今年以來，上海房地產(chǎn)市場延續(xù)去年四季度以來回穩(wěn)向好態(tài)勢，二手房、新房成交量顯著增長，土地市場溢價成交，市場活躍度全面提升。
二手房市場周末日均成交超千套，大標房產(chǎn)成交活躍
上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，1-2月，上海二手住房累計成交3.12萬套，為2017年以來同期第二高。3月以來，周末成交套數(shù)保持去年四季度以來日均超千套的水平，日均成交1212套。
“目前市場活躍度很好，門店一周的買賣帶看量基本穩(wěn)定在20組，較去年9月份新政后的市場活躍度更上一層樓?！鄙虾Ｌ窖蠓课萏锪謻|路一門店店長孫潔瓊說道。
滬上頭部中介太平洋房屋的數(shù)據(jù)顯示，從區(qū)域來看，浦東、寶山、閔行等區(qū)域成交量領(lǐng)先，同時置換鏈條穩(wěn)步向上。2025年，該公司成交價格1000萬元以上房源占比逐步提升，年后成交占比提升2個百分點，置換改善住房條件，成熟區(qū)域的大平層更受大眾喜愛，主要集中在徐匯田林和浦東洋涇板塊。
從一線經(jīng)紀人反饋來看，市場熱度更直觀可感。孫潔瓊表示，其門店所在的片區(qū)近期大標房產(chǎn)成交活躍，像鑫耀中城等上千萬的房產(chǎn)都有成交?！扒皟商?，和同事合作成交了一套近三千萬元的獨棟別墅，該客戶為置換客，近期完成出售房源后再次入市，成交周期非常短。上周首次洽談，3月23日二次洽談簽約成功，成交周期僅8天。”
中原地產(chǎn)世紀花園豪宅分行門店店長潘雪蓮也提及，目前帶看量可觀，客戶入市意愿積極。從價格來看，房東和客戶的多數(shù)談判價格差距在3%～5%。從聯(lián)洋板塊成交情況來看，截至3月23日，板塊內(nèi)仁恒河濱城、當代清水園等成交均較活躍。
來自中介機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，得益于政策刺激和市場信心的恢復，自“9.29新政”以來，該機構(gòu)的房源成交周期逐步變短，整體從2024年一季度的109天縮短至2025年一季度的94天，整體成交周期縮短15天，隨著政策效應的延續(xù)，二手房成交量有望繼續(xù)保持高位，預計將呈現(xiàn)“量升價穩(wěn)”的態(tài)勢。
市場的回暖也直觀反映在經(jīng)紀人業(yè)績上。澎湃新聞從滬上頭部經(jīng)紀公司了解到，今年以來，單月20萬元以上業(yè)績的經(jīng)紀人數(shù)量與去年同期相比顯著增加。太平洋房屋內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月，單月業(yè)績在20萬元以上的經(jīng)紀人共95人，同比增長近15%。截至3月23日，3月業(yè)績達20萬元的經(jīng)紀人已有81人。
據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心預判，3月二手住宅成交預計超2.5萬套，同比增加40%左右，比近5年同期月均成交水平高出14%。
從價格來看，上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，商品住房成交價格總體回升。今年以來，一手住房價格指數(shù)環(huán)比延續(xù)上漲態(tài)勢，1-2月分別上漲0.6%、0.2%，去年四季度以來累計上漲2.2%。二手住房價格指數(shù)去年四季度以來環(huán)比累計上漲1.5%，預計今年3月價格環(huán)比將小幅上漲。
新房市場熱度高漲，“日光”項目再現(xiàn)
新房市場同樣表現(xiàn)亮眼。上海市房地產(chǎn)交易中心副主任阮駿麒介紹，1-2月，上海一手住房累計成交78萬平方米，同比增加28%。3月新開盤項目熱度居高不下，3月以來(至3月21日)共有16個項目完成認購，平均認購比為0.89，其中9個項目認購比超過1。在售項目銷售速度加快，3月以來日均成交1.1萬平方米，比去年同期日均增加34%，與去年“滬七條”出臺后10月份成交水平相當。
隨著銷售加速，當前，一手住房的可售量有所下降。官方數(shù)據(jù)顯示，目前上海全市可售面積比2024年末減少6%，去化周期比2024年末減少1.1個月。
從市場表現(xiàn)來看，位于黃浦區(qū)外灘街道的金陵華庭項目可以說是市場熱度的典型代表。3月22日，該項目首期推出158套房源，盡管每平方米均價近19萬元，總價格段在4000萬元至1.7億元，但該項目推出后迅速實現(xiàn)“日光”，單日實現(xiàn)收金92.34億元。
嘉里建設華北區(qū)、華東區(qū)總經(jīng)理陳小峰表示，從樣板房開放到認購的短短幾周時間內(nèi)，案場到訪量超千余組。這個短期獲得的到訪量，除了印證了項目本身的稀缺屬性之外，更說明了上海住宅市場的巨大潛力。
上海豪宅市場走出獨立行情的同時，改善型項目也備受市場關(guān)注。
位于浦東新區(qū)內(nèi)中環(huán)的浦發(fā)?蓮園項目，自3月開放樣板間后，周末兩天到訪量近400組。該項目之前在浦東世紀匯巡展，目前已正式開放樣板間，不少意向客戶到訪參觀，預計于4月上中旬開啟認籌。據(jù)介紹，該項目自3月8日起，每個周末單日到訪量穩(wěn)定在200組左右，甚至工作日晚上八九點仍有客戶到訪咨詢。公開信息顯示，浦發(fā)?蓮園可售房源總計458套，首批推出112套100平方米及133平方米的三房房源，首開銷售均價91800元/平方米。此外，位于浦東唐鎮(zhèn)的浦發(fā)唐城五期項目近期也已過會，將加推153套房源，銷售均價約7.4萬元/平方米，周末兩日售樓處到訪量近300組。
澎湃新聞從上海鏈家獲悉，其代理的多個樓盤也表現(xiàn)活躍，衡辰公寓、同濟蟠龍里、星尚觀瀾世嘉等項目帶看及成交均十分可觀。以同濟蟠龍里為例，上周末(3月22日-23日)項目實現(xiàn)帶看69組，此前3個周末也均維持70組左右的帶看量。截至3月23日，3月該項目已實現(xiàn)認購20組。
土拍市場溢價成交，點狀高熱特征明顯
土地市場方面，2025年開年以來，上海已有3個批次的集中供地成交，包括去年第九批次以及今年的第一、第二批次地塊。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上海已成交住宅用地6宗，成交總價約206億元，且全部溢價成交，平均溢價率約27%。其中，虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊溢價率最高，達38.20%，刷新了2024年8月上海實行“雙高雙競”政策以來的總價紀錄。
業(yè)內(nèi)認為，2025年，上海土地市場呈現(xiàn)全面開花、核心區(qū)持續(xù)沖高、外資現(xiàn)身三大特征。不僅嘉定、奉賢、松江地塊均產(chǎn)生溢價，虹口、楊思熱門地塊爭奪激烈，溢價率均超過30%。一批次土拍中，兩家新加坡房企現(xiàn)身，中海、招商、華潤等頭部企業(yè)也頻繁現(xiàn)身上海土拍市場。
中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜認為，上海土拍仍維持點狀高熱的特征，房企青睞中心城區(qū)稀缺地塊以及郊區(qū)周邊配套較為完善的地塊，未來上海集中供地或繼續(xù)維持中心城區(qū)與郊區(qū)結(jié)合、優(yōu)先供給區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)土地的特征，以穩(wěn)定市場預期。
小陽春熱度有望延續(xù)
業(yè)內(nèi)指出，目前房地產(chǎn)市場正處于政策持續(xù)發(fā)力、市場信心逐步修復的關(guān)鍵時期。數(shù)據(jù)顯示，今年以來，“滬九條”“滬七條”政策效應持續(xù)釋放，支持的剛性和改善性需求的六類群體(包括社?！?年減為3年”的非滬籍居民、購買外環(huán)內(nèi)二手住房的非滬籍單身人士、多子女家庭、社保“3年減為1年”購買外環(huán)外住房的非滬籍居民、持居住證的非滬籍家庭以及臨港“N+1”群體)購買住房約7300套，占同期成交量的13%；截至目前，六類群體已購住房約3.8萬套。
58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示，在一系列政策作用下，市場信心穩(wěn)步提升。據(jù)58安居客研究統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當前，二手房找房熱度達到了近兩年來的新高點，需求的穩(wěn)步釋放直接推動了成交量的持續(xù)高位運行。在新房市場方面，豪宅表現(xiàn)尤為活躍，這主要是因為當前核心城市優(yōu)質(zhì)地段的豪宅作為高端人群的資產(chǎn)配置需求，相對更受歡迎。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，小陽春的熱度有望延續(xù)。一方面，政策端還在釋放積極信號，比如降準，降息市場有期待，這可以實實在在降低買房成本。另一方面，房子的去化速度在加快，尤其是房東在價格談判上的優(yōu)勢又回來了，會催促已經(jīng)處于市場中的客戶抓緊做決策。
盧文曦認為，對于想置換新房的買家主動掛牌、促成交易的動力也在提升，主要是今年以來土拍市場的活躍，刷新區(qū)域樓板價紀錄的地塊在增多，開發(fā)商對未來樓市向好的信心也會傳遞到買家。今年上半年二手房不管是量還是價都有望得到進一步企穩(wěn)。
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