21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者凌晨 西安報(bào)道
“當(dāng)前西安樓市分化仍在加劇。一方面是開(kāi)發(fā)商絞盡腦汁的想要出貨，工抵房、特價(jià)房都有，另一方面高端改善豪宅產(chǎn)品十分火爆。有的項(xiàng)目甚至從開(kāi)盤(pán)到清盤(pán)，一共才50天，四開(kāi)四罄?！痹谖靼彩懈咝聟^(qū)唐延路中介店中，負(fù)責(zé)人李剛對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
近兩月以來(lái)，從樓市監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩淡，有降溫趨勢(shì)。
在西安樓市持續(xù)調(diào)整、市場(chǎng)信心仍需鞏固的背景下，近日，西安市四部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《舉措》），試圖從供需兩端協(xié)同發(fā)力，為市場(chǎng)注入穩(wěn)定預(yù)期。
此次新政的核心動(dòng)作聚焦兩個(gè)層面：首先，打通公積金使用堵點(diǎn)；其次，從土地供應(yīng)源頭保障教育、醫(yī)療等配套設(shè)施同步建設(shè)交付，力推“交房即交證”。疊加優(yōu)化交易流程、盤(pán)活商業(yè)資產(chǎn)等配套措施，助力樓市保持止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。
打通公積金使用堵點(diǎn)
西安市公積金流動(dòng)性指標(biāo)正迎來(lái)微妙變化。今年2月，西安市住房公積金個(gè)貸率回落到88.74%，市場(chǎng)對(duì)重啟“商轉(zhuǎn)公”的期待再度升溫。這場(chǎng)圍繞資金池水位的博弈，凸顯了政策工具與現(xiàn)實(shí)壓力間的艱難平衡。
在此背景下，上述《舉措》中對(duì)公積金制度進(jìn)行了優(yōu)化組合。其中明確規(guī)定繳存職工可申請(qǐng)?zhí)崛」e金直接支付購(gòu)房首付款，關(guān)中平原城市群及省內(nèi)異地繳存者均可享受同等貸款權(quán)益。
值得關(guān)注的是，雖然已經(jīng)有多個(gè)城市推行公積金直接支付購(gòu)房首付款的政策，但西安的實(shí)操環(huán)節(jié)仍與杭州等具備全流程線上支持的先行城市存在差距。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，西安此舉擴(kuò)大了公積金的使用范圍，提高了公積金的使用效率，有助于支持住房消費(fèi)。同時(shí)，陜西省內(nèi)的購(gòu)房者到西安購(gòu)房，均可辦理公積金貸款，有助于提振市場(chǎng)信心。
聚焦市場(chǎng)層面，反響卻明顯分層。
“首付提取疊加最低首付比例政策，確實(shí)讓我動(dòng)了買(mǎi)小戶(hù)型新房的念頭?！蹦茉磭?guó)企職工王莉（化名）的表態(tài)代表了剛需客群的預(yù)期。
但在西安定居的李曉則認(rèn)為政策缺乏突破性：“現(xiàn)有政策每年可提取一次公積金，新規(guī)對(duì)已有房產(chǎn)群體效用有限。”
這恰是當(dāng)前市場(chǎng)面臨的現(xiàn)實(shí)。中介門(mén)店負(fù)責(zé)人李剛認(rèn)為：“當(dāng)前置換需求明顯強(qiáng)于首置剛需?！?span style="display:none">nJI即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com
他直言對(duì)于資產(chǎn)置換群體，“商轉(zhuǎn)公”才是激活市場(chǎng)的核心鑰匙——通過(guò)降低存量房貸利率釋放現(xiàn)金流，為二次置業(yè)創(chuàng)造空間。
然而，當(dāng)蘭州、咸陽(yáng)等西北城市相繼重啟商轉(zhuǎn)公時(shí)，西安仍是唯一凍結(jié)該業(yè)務(wù)的西北城市。
資金池的深度恰是制約所在。西安市自2022年暫停商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)后，官方多次強(qiáng)調(diào)因個(gè)貸率長(zhǎng)期高于90%，疊加巨大商貸規(guī)模，重啟存在顯著資金缺口。2023年3月之后，西安市個(gè)貸率曾逼近95%的高位警戒線，而資金安全閾值也是學(xué)界關(guān)注焦點(diǎn)。
“個(gè)貸率超90%意味著公積金池子接近警戒水位?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出。
隨著西安個(gè)貸率滑落至88.74%，已跌破90%的警戒線，給政策松動(dòng)帶來(lái)新窗口期，但如何審慎平衡存量盤(pán)活與資金安全，仍是西安撬動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程中的關(guān)鍵博弈點(diǎn)。
重塑住房供應(yīng)鏈
本次新政中，土地供應(yīng)端改革也逐步完善，《舉措》從定價(jià)機(jī)制、資金規(guī)則、配套銜接三個(gè)維度切入，試圖重構(gòu)土地市場(chǎng)運(yùn)行邏輯。
比如價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制首次確立。政策明確要求土地評(píng)估價(jià)格結(jié)合周邊商品房銷(xiāo)售價(jià)格聯(lián)動(dòng)調(diào)整，建立動(dòng)態(tài)定價(jià)模型。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，該機(jī)制著力解決地價(jià)與房?jī)r(jià)傳導(dǎo)阻滯問(wèn)題。通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)地塊和合理規(guī)劃條件，推進(jìn)高品質(zhì)住宅建設(shè)。同時(shí)，創(chuàng)新性地根據(jù)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況調(diào)整地價(jià)，有助于降低拿地成本，激發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆椤?span style="display:none">nJI即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com
從西安的土地市場(chǎng)情況來(lái)看，仍有不少房企保持信心。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，綠城中國(guó)近一個(gè)月內(nèi)連續(xù)拿下4個(gè)地塊，成交土地出讓金高達(dá)40億元；龍翔控股溢價(jià)18%重倉(cāng)布局西安港務(wù)片區(qū)；四川邦泰集團(tuán)半年內(nèi)拿地五宗，成交土地出讓金46.48億元。
然而，整體市場(chǎng)活躍度仍處于低位。克而瑞陜西數(shù)據(jù)顯示，2025年1月1日至6月12日，西安市僅有22個(gè)板塊有土地成交。
對(duì)于資金監(jiān)管規(guī)則，新政明確定向放寬，包括允許繳納50%土地出讓價(jià)款后辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)預(yù)登記及相關(guān)開(kāi)發(fā)手續(xù)，實(shí)質(zhì)推動(dòng)“拿地即開(kāi)工”。
此舉旨在緩解企業(yè)前期資金壓力。土地評(píng)估環(huán)節(jié)同步完善，要求將市政、教育等配套設(shè)施建設(shè)成本納入核算體系。
值得一提的是，本次新政將開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)與配套強(qiáng)制綁定。政策要求企業(yè)在降低容積率、擴(kuò)大功能空間（陽(yáng)臺(tái)、綠化平臺(tái)不計(jì)容）同時(shí)，必須同步完成教育、醫(yī)療等配套設(shè)施建設(shè)。住建部門(mén)明確需在土地出讓方案中載明配套建設(shè)要求，形成“房屋交付與配套落地”的硬性約束機(jī)制。
隨著西安房地產(chǎn)新政落地，其能否實(shí)質(zhì)性改善土地市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，仍需觀察后續(xù)土地成交數(shù)據(jù)變化，尤其關(guān)注民企參與度及非核心區(qū)地塊流動(dòng)性恢復(fù)情況。
西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人解讀稱(chēng)，新政從優(yōu)化土地供應(yīng)、實(shí)施出讓金分期繳納、加快土地整理3個(gè)方面完善管理體制機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“優(yōu)增量”與“拿地即開(kāi)工”雙目標(biāo)。
剛需降溫，豪宅靠搶
西安房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)釋放調(diào)整信號(hào)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，5月西安新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，同比下跌3%；二手房?jī)r(jià)格當(dāng)月跌幅0.7%。
市場(chǎng)交易活躍度持續(xù)承壓，5月新房供應(yīng)面積同比銳減39%，成交面積同比下滑13%，市場(chǎng)觀望氛圍顯著增強(qiáng)。
市場(chǎng)呈現(xiàn)深度結(jié)構(gòu)性分化。新房成交均價(jià)維持在17924元/平方米（5月）的統(tǒng)計(jì)水平。
但實(shí)際交易生態(tài)截然不同——?jiǎng)傂枋袌?chǎng)萎縮，5月商品住宅成交量38.3萬(wàn)平方米，創(chuàng)下2021年下半年市場(chǎng)下行周期以來(lái)的歷史低點(diǎn)。1—5月累計(jì)成交面積同比收縮27%，對(duì)應(yīng)前五月新房供應(yīng)總量減少近三成。
與此同時(shí)，價(jià)格體系已現(xiàn)明顯分化，房企的特價(jià)策略不斷出現(xiàn)：68折特價(jià)房，主力在售項(xiàng)目普遍存在工抵房、特價(jià)房等促銷(xiāo)形式等。
與剛需市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比的，是高端項(xiàng)目的熱銷(xiāo)行情。城北豪宅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)50天四開(kāi)四罄，成為近年來(lái)西安清盤(pán)速度最快的豪宅項(xiàng)目；曲江豪宅項(xiàng)目連續(xù)發(fā)力，首開(kāi)銷(xiāo)售12.6億元，首開(kāi)即告罄；曲江另一豪宅項(xiàng)目啟動(dòng)數(shù)百萬(wàn)元驗(yàn)資門(mén)檻仍吸引大量認(rèn)購(gòu)需求。
這種分化格局揭示當(dāng)前西安市場(chǎng)的核心矛盾：商品住宅整體去化周期仍在拉長(zhǎng)，但核心區(qū)位高品質(zhì)資產(chǎn)仍構(gòu)成市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性支撐。
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